URBANISME / VOISINAGE : recours administratif ou saisine du juge civil, ne pas se tromper de contentieux !

Lorsqu'un propriétaire obtient une autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable), il n'est pas rare que les voisins ou les personnes s’estimant lésées par le projet en sollicitent l’annulation, mettant en avant une perte d’ensoleillement, le non-respect d’une servitude de passage, la création de vues sur sa propre habitation, l’adossement du projet sur un mur mitoyen (ou non), la violation d’un règlement de copropriété ou de lotissement, etc...

Les choses ne sont pas aussi simples.

En premier lieu, les autorisations de construction ont pour seul objet de s’assurer que le projet est compatible avec les règles d’urbanisme (article L. 421-6 du code de l’urbanisme).

Aux termes de l’article A 428-4 du même code, le permis est délivré : « sous réserve du droit des tiers ».

Le permis n’a pas à vérifier si le projet respecte les autres règlementations et les règles de droit privé.

L’administration peut délivrer une autorisation de construire ou d’aménager même si le projet ne respecte pas les règles de droit privé.

A l’inverse l’autorisation de construire ne peut pas être refusée au motif que le projet violerait des règles ou des accords de droit privé .

Pour assurer le respect de ces règles de droit privé, de type servitude de passage, vues, perte d'ensoleillement, etc..., les tiers n’ont d’autre solution que de saisir le juge judiciaire.

Quant au pétitionnaire, son intérêt est de bien vérifier si des règles privées ne risquent pas d’attirer des contentieux judiciaires avant de déposer sa demande.

Il importe de rappeler que la qualité du pétitionnaire ne s’apprécie pas non plus au regard des règles de droit privé, mais seulement en regard des articles R.423-1 et R.431-5 du Code de l’urbanisme, qui fixent les conditions et le contenu de l’attestation à fournir.

La question se pose notamment en cas de construction adossée à un mur mitoyen.

L’administration n’a pas à vérifier le contenu de l’attestation, sauf exceptions telles qu’attestation erronée, frauduleuse, ou faisant l’objet d’une contestation sérieuse connue de l’administration au moment du dépôt de la demande.

Le Code de l’urbanisme admet également les demandes présentées par un seul coindivisaire, ou par le titulaire d’une promesse de vente, ou par un copropriétaire même en l’absence d’autorisation de la copropriété (.

Le Cabinet ASCB AVOCAT est à votre disposition pour définir la meilleure stratégie de contestation ou de défense d’une autorisation d’urbanisme.

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