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URBANISME : le bénéficiaire d'une promesse de vente peut-il demander un permis de construire ?

Le 11 février 2019
Peut-on demander un permis de construire avant de signer l'acte authentique de vente ? Le permis peut-il être attaqué parce que l'on est pas encore propriétaire du terrain d'assiette ? La réponse est apportée par le Code de l'urbanisme et par le CE.

Le dépôt d'une demande de permis de construire ne pose aucune difficulté lorsque l'on est propriétaire du terrain sur lequel on entend édifier une construction.

Qu'en est-il lorsque l'on est seulement au stade de l'achat du terrain ? A-t-on le droit de déposer une demande de permis de construire ? 

La réponse est assurément Oui.

L’article R.423-1 du Code de l’urbanisme dispose que : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

 a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; »

La signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente comportant une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire constitue assurément l'autorisation du promettant (le vendeur), propriétaire actuel du terrain, de déposer une demande de permis de construire.

Sur le plan pratique, le pétitionnaire n'a aucune obligation de produire à l’appui de sa demande de permis un titre l’autorisant à construire sur le terrain, ainsi que le souligne l’article R.431-5 du Code de l’urbanisme, issu de la réforme de l’urbanisme de 2006.

Ainsi, dans un arrêt en date du 9 octobre 2017 (CE 1ère et 6ème Chambres réunies, 09.10.17, n°398853), le Conseil d’Etat a rappelé qu’il résulte de l’article R.423-1 du Code de l’Urbanisme que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies audit article, et qu’il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur, de telle sorte que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R.423-1 du Code, doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

L’attestation qui est incluse dans le dossier de permis de construire suffit à remplir la condition d’identité imposée par l’article R.423-1. Le service instructeur se limite à contrôler la présence et la régularité purement externe de l’attestation, mais ne procède à aucun contrôle de fond, l’objectif étant de réduire les formalités (CE, 1ère et 6ème sous sections réunies, 06.12.13, n°354703).

Il résulte de ce qui précède que le voisin qui viendrait à vouloir former un recours, gracieux ou contentieux, contre le permis de construire accordé à l'acquéreur ne pourra pas justifier sa demande d'annulation par le fait que l'acquéreur n'est pas encore propriétaire du bien.

Le recours fondé sur un tel motif pourra être valablement combattu.

Par ailleurs, il est vivement recommandé de faire insérer à la promesse ou au compromis de vente une condition suspensive portant sur l'obtention d'un permis purgé de tous recours : ainsi, l'acquéreur pourra se dégager de son achat si son projet fait l'objet d'un recours gracieux ou contentieux.