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LOTISSEMENT : comment sécuriser son projet au regard des règles applicables ?

Le 25 janvier 2021
Travaux d’extension, de surélévation, ou de modification de façades ou d’ouvertures au sein d'un lotissement : quelles sont les règles applicables ? Quelles précautions prendre avant d'engager les travaux ?

Le tissu urbain de notre région est composé de nombreux lotissements, qui remontent parfois à plusieurs dizaines d’années.

A l’occasion d’une acquisition, d’une mutation, voire simplement pour des besoins familiaux, de nombreux propriétaires engagent des travaux d’extension, de surélévation, ou de modification de façades ou d’ouvertures, et déposent pour cela auprès des services de l’urbanisme une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, selon l’importance et la nature de ces derniers.

Ces travaux sont souvent à l’origine de contentieux et de difficultés, liées à la coexistence des règles d’urbanisme, et des règlements et cahiers des charges de lotissement.

Les « règlements » de lotissement portent sur les règles de construction telles que la hauteur, l’emprise au sol, la distance aux limites séparatives, les surfaces de planchers, qui se retrouvent aujourd’hui dans les plans d’urbanisme.

Les « cahiers des charges » portent de leur côté sur les servitudes, les conditions d’utilisation des espaces communs, les rapports quotidiens entre colotis.

S’il est clair que les plans d’urbanisme s’imposent aux constructions réalisées au sein des lotissements, le projet doit également prendre en compte les règles applicables à l’intérieur des lotissements, règlements et cahiers des charges.

Plusieurs précautions doivent être prises.

Selon une réponse ministérielle n° 18752 publiée au JO le 09/07/2019 page 6515, à" la différence des règlements, opposables aux autorisations d'urbanisme, les cahiers des charges non approuvés, constitués d'un ensemble de règles contractuelles de droit privé s'imposant aux colotis, ne sont pas pris en compte par l'autorité compétente pour délivrer les permis de construire."

Cette interprétation doit toutefois être lue à la lumière des dispositions de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme qui prévoient la caducité des règlements de lotissements, même approuvés  au bout de dix ans, depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR le 24 mars 2014.

Les lotissements antérieurs à 1978 disposaient de documents approuvés par l'autorité administrative et contenaient à la fois des dispositions de construction (réglementaires) et des règles de fonctionnement (contractuelle).

Pour ceux-ci, les dispositions à caractère règlementaires sont désormais caduques au regard des règles d'urbanisme (au profit des plans locaux d'urbanisme) mais conservent toute leur force entre colotis, selon la Cour de Cassation, avec tous les risques de contentieux que cela comporte.

Pour les lotissements postérieurs à 1978, les cahiers des charges, non approuvés par l’autorité administrative, constituent de simples règles contractuelles de droit privé que l’autorité administrative n’a pas à prendre en compte pour statuer

Pour autant, la violation de celles-ci par un coloti expose ce dernier à un recours de l’ASL ou de l’AFUL devant le juge civil, qui peuvent solliciter sa condamnation à démolir les travaux réalisés en infraction avec le règlement interne et à remettre les lieux en l’état.

Il importe donc de vérifier que le projet correspond aux exigences du Cahier des charges et/ou du règlement.

En outre, les Statuts peuvent prévoir une procédure imposant au pétitionnaire de soumettre son projet en Assemblée générale.

Pour éviter les contradictions trop flagrantes et génératrices de difficultés contentieuses, les colotis peuvent décider, à la majorité qualifiée, soit de supprimer, soit de modifier les règles internes susceptibles de contrevenir aux règles d’urbanisme.

La commune peut, de son côté, engager la procédure de mise en concordance des documents du lotissement, y compris les cahiers des charges non approuvés, avec les documents d’urbanisme.

Ces deux procédures ont pour objectif de concilier la nécessité de faire évoluer les règles internes au lotissement et le respect de la liberté contractuelle et du droit de propriété (décision du Conseil Constitutionnel n° 2018-740 QPC du 19 octobre 2018).

Quant aux clauses non règlementaires (le plus souvent appelées « cahier des charges »), dont l’objet est étranger à l’urbanisme, elles conservent toute leur force et ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité des colotis en application de l’article 1193 du code civil ou éventuellement dans les conditions définies par le même cahier des charges.

On ne saurait trop recommander aux futurs constructeurs situés dans un lotissement de procéder à un examen précis de la situation avant de lancer leur projet.

Cette analyse des documents propres au lotissement, leur rapprochement avec les règles d’urbanisme applicables dans la commune, ainsi qu’un dialogue avec les instances en charge du fonctionnement telles que les ASL) permettra d’identifier les marges de manœuvre du porteur de projet.

Votre Avocat, spécialiste du droit immobilier et de l’urbanisme, peut, par son expérience de situations variées et sa connaissance des textes et de la jurisprudence des tribunaux, vous assister dans la préparation de votre projet et écarter les obstacles à sa réalisation.