VENTE IMMOBILIERE ET COVID : l'état d'urgence sanitaire Version 15 avril

L'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 précise et complète les dispositions de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relatives aux ventes immobilières, qui avait fait l'objet d'un précédent article sur notre site, pendant l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de Covid-19 (les dispositions de cette ordonnance relatives aux autorisations d'urbanisme sont traitées dans cet article).

Une circulaire de présentation en date du 17 avril 2020 tente d'apporter quelque éclairage à ce texte.

Ainsi, s'agissant des ventes immobilières, l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 concerne principalement :

• le droit de rétractation de l'acquéreur
• le délai de réflexion de l'emprunteur dans le cadre d'un crédit immobilier.

Droit de rétractation de l'acquéreur

L'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020 précise que le droit de rétractation de l'acquéreur prévu par l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation, n'est pas concerné par le report du terme ou la suspension des délais organisé par l'article 2 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

Le délai de rétractation accordé à l'acquéreur par ce texte (qui court à compter de la notification, par LRAR ou contre récépissé, du projet d'acte), s'achèvera au bout des 10 jours calendaires, peu importe que le projet d'acte ait été notifié pendant la période juridiquement protégée (du 12 mars au 24 juin 2020).

Par exemple, si la promesse de vente est notifiée par LRAR à l'acquéreur le 20 avril 2020, le délai de rétractation expirera le 30 avril 2020 à minuit.

Il en va évidemment de même du délai de réflexion accordé à un non-professionnel de l'immobilier qui achète un bien à usage d'habitation lorsque la vente n'est pas précédée d'un compromis ou d'une promesse de vente (article L.271-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l'habitation).

Délai de rétractation de l'emprunteur dans le cadre d'un crédit immobilier

De même, le délai de réflexion accordé à l'emprunteur pour la souscription d'un crédit immobilier par l'article L.313-34 du Code de la consommation, ou pour la renégociation d'un contrat de crédit immobilier (article L.313-39 du Code de la consommation) n'est pas suspendu pendant l'état d'urgence sanitaire.

En conséquence, à l'expiration du délai de réflexion de 10 jours, l'emprunteur peut accepter l'offre de prêt, même pendant la période dite "juridiquement protégée" (du 12 mars au 24 mai 2020).

Par exemple, si une offre de prêt immobilier a été notifiée par la banque le 17 avril 2020, l'emprunteur peut l'accepter dès le 28 avril 2020.

Condition suspensive d'obtention d'un prêt

ATTENTION Dans une note en date du 16 avril 2020, le Ministère de la Justice a souligné que les reports de délais ne concernent pas la condition suspensive d'obtention du prêt, estimant qu'il ne s'agit pas d'un mécanisme légal :

" Cette condition suspensive reste en effet d’origine contractuelle, même si la loi aménage cette condition. La loi prévoit seulement qu’en cas de financement de la vente par un prêt, l’obtention de ce prêt doit être une condition suspensive du contrat. Pour autant la condition reste contractuelle ; en outre la loi impose seulement un délai minimal pour l’accomplissement de cette condition, fréquemment allongé contractuellement. Au demeurant le mécanisme de la condition suspensive n’est pas un acte prescrit par la loi ou le règlement à peine de sanction.

Par conséquent les conditions suspensives d’obtention d’un prêt dont le délai de réalisation arrive à échéance pendant la période juridiquement protégée ne sont pas prorogées. Il appartiendra aux parties de renégocier cette condition, le cas échéant, afin d’allonger le délai contractuellement prévu."

Le Cabinet ASCB AVOCAT reste à votre disposition par téléphone au 01 30 21 28 54 ou par mail (ansochevillar@gmail.com) pour vous assister en cas de difficultés dans l'application de ces dispositions complexes.