De première importance pour les requérants, la loi n° 2025-1129 du 25 novembre 2025 a bouleversé les conditions dans lesquelles une autorisation d’urbanisme peut être contestée et exige, de la part des requérants, une réactivité plus forte.
Les autorisations d’urbanismes recouvrent tout un ensemble de décisions auxquelles les particuliers, les entreprises et les maîtres d’ouvrage publics ont recours pour mener leur différentes opérations d’aménagement et de construction : permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable, permis de démolir.
Ces décisions revêtent la forme de permis, de non-opposition à déclaration préalable, ou au contraire de refus, voire de retrait dans le délai légal de quatre mois.
Les pétitionnaires évincés ou les tiers peuvent alors avoir intérêt à contester ces décisions.
Jusqu’au 26 novembre 2025, une décision relative à de telles autorisations pouvait, dans un délai de deux mois, faire l’objet d’un recours gracieux ou hiérarchique auprès de l’administration pour lui demander de revoir sa position.
Ce n’est qu’après un délai de deux mois à compter de l’acceptation ou du rejet du recours gracieux ou hiérarchique que les intéressés pouvaient saisir le tribunal administratif d’un recours contentieux.
La loi n° 2025-1129 du 25 novembre 2025 a modifié en profondeur les conditions et les modalités de recours contre les autorisations d’urbanisme en bouleversant le droit du recours gracieux ou hiérarchique.
Désormais, aux termes de l’article L. 600-12-2 nouveau du Code de l’urbanisme :
- Un recours gracieux ou hiérarchique doit être exercé dans le mois qui suit l’affichage de la décision contestée sur le terrain, au lieu de deux mois auparavant,
- L’administration a deux mois pour répondre, MAIS :
- Le recours contentieux - devant le tribunal administratif - doit être exercé quoiqu’il arrive, dans le délai de deux mois à compter de l’affichage de la décision sur le terrain.
On comprendra que le recours gracieux ou hiérarchique perd pratiquement tout son intérêt : si l’administration répond dans le délai de deux mois, le requérant ne sera plus recevable à demander au juge de dire le droit.
Il faudrait que l’administration réponde extrêmement rapidement - de l’ordre de quelques jours ! - pour qu’une infime chance de saisir le tribunal persiste si le requérant maintient ses demandes.
Les requérants ont désormais moins de deux mois pour évaluer les possibilités et les chances d’un recours direct devant le tribunal administratif et ont donc tout intérêt à agir vite :
- Ne pas laisser passer la date d’affichage sur le terrain, point de départ du délai de recours contentieux de deux mois,
- Consulter en Mairie le dossier contesté dans les meilleurs délais à compter de cette date,
- Consulter un avocat afin d’estimer la faisabilité d’un recours et saisir la juridiction avant l’écoulement du délai de recours contentieux.
Ayant ainsi assuré leurs droits à recours, les requérants pourront toujours négocier avec l’administration, si elle l’accepte, pendant l’instruction de leur demande.
