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URBANISME : quel est l'intérêt de demander un certificat d'urbanisme ?

Le 02 juillet 2019

Le certificat d'urbanisme a été institué par la loi n° 71-581 du 16 janvier 1971, portant dispositions diverses en matière d'urbanisme.

Il permet de :

1) connaître les normes d'urbanisme en vigueur sur un immeuble donné,

2) les cristalliser pour une période déterminée, à savoir 18 mois. 

En effet, et ainsi que l’a rappelé le Ministère de l’Ecologie, du développement durable et de l’énergie dans une réponse ministérielle en date du 27 août 2013 (QE n°25914, JOANQ 30.04.2013, réponse publ. 27.08.2013, p.9074, 14ème législature) :

 « Le caractère réalisable de l'opération est examiné au regard des règles en vigueur à la date à laquelle l'autorité compétente aurait dû répondre, c'est-à-dire deux mois après le dépôt de la demande. Les certificats d'urbanisme cristallisent des droits acquis du demandeur pour une durée de dix-huit mois et constituent une garantie contre le changement de réglementation, ce que ne permet pas la note de renseignements d'urbanisme. Ainsi, le demandeur d'un permis de construire qui a obtenu un certificat ne peut pas se voir opposer un changement de réglementation s'il dépose une demande d'autorisation ou une déclaration préalable dans ce délai. »

L'article L. 410-1 du Code de l'urbanisme distingue deux types de certificat :

- un certificat d'urbanisme purement informatif (appelé certificat neutre, ou "CUa" puisque prévu par le a) de l'article précité)

- et un certificat d'urbanisme dit "opérationnel", visant à permettre au pétitionnaire de savoir si une opération spécifique peut être envisagée sur le terrain pour lequel le certificat a été demandé (appelé certificat opérationnel ou "CUb").

Le délai d'instruction est de :

- 1 mois pour le CUa (article R.410-9 du Code de l'urbanisme)

- 2 mois pour le CUb (article R.410-10 du Code de l'urbanisme). En l'absence de réponse à l'expiration de ce délai de 2 mois, le CUb est réputé accordé pour l'opération visée dans la demande.

La demande de certificat d'urbanisme doit être faite sur le formulaire CERFA 13410-04.

Il est de jurisprudence constante que l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation et, appelé à en juger, le Juge du fond, doivent prendre en considération les faits de l’espèce.

Par exemple, le simple fait qu’un terrain soit situé dans une zone inondable ne peut, à lui seul, justifier un refus de permis de construire et, a fortiori, de certificat d’urbanisme.

Le délai de recours contre un CUb négatif est de 2 mois à compter de la notification du refus.

Si l'autorité administrative a commis une erreur d’appréciation sur la situation de la parcelle concernée, ou si elle a fait application de normes d'urbanisme inapplicables dans la Commune (par exemple, un POS, qui est automatiquement caduc depuis le 27 mars 2017), il importe de saisir le Tribunal administratif afin que celui-ci enjoigne à la Commune de réétudier la demande au visa des normes réellement applicables, et en considération de la réalité.

Le Cabinet ASCB AVOCAT est à votre disposition pour vous guider dans vos démarches.