VENTE IMMOBILIERE - URBANISME : les différents types de servitudes

Avant d'acquérir un bien, il importe de bien vérifier si celui-ci est grevé d'une ou plusieurs servitudes, et/ou s'il bénéficie de servitudes.

Il existe deux grands types de servitudes :

1) les servitudes dites "de cour commune", qui sont des servitudes d'urbanisme,

2) les servitudes de droit privées, régies par les articles 637 et suivants du Code civil.

1) Les servitudes de cour commune

Les servitudes de cour commune sont régies par l’article L.471-1 du Code de l’urbanisme qui dispose que :

 « Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable. »

Cette servitude consiste dans l’interdiction formelle et perpétuelle pour les propriétaires, de bâtir sur tout ou partie du sol joignant un ou plusieurs bâtiments, ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant. Elle a pour but d’aérer et d’éclairer les bâtiments qui l’entourent.

 Les servitudes de cours communes résultent :

 - Soit d’un commun accord entre les propriétaires voisins, au travers d’un acte authentique publié auprès du Service de la publicité foncière ;

 - Soit d’une exigence de l’administration, en application des règles d’urbanisme à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire (PLU notamment).

2) Les servitudes de droit privé

Une servitude est une charge réelle imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil).

On distingue :

- les servitudes continues : ce sont celles dont l'usage peut être continuel sans qu'il y ait besoin du fait de l'homme ou d'acte quelconque du propriétaire du fonds dominant : servitude de vues, égout des eaux pluviales, servitude de prise d'eau, etc...

- les servitudes discontinues : ce sont celles qui ont besoin du fait de l'homme pour être exercées : servitude de passage, de puisage, de lavage, etc...

- les servitudes apparentes : ce sont celles qui s'annoncent par la présence d'ouvrages ou d'installation,

- les servitudes non apparentes, qui ne se signalent pas par un signe extérieur.

Si le bien vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et si elles sont d'une importance telle qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté le bien s'il les avait connues, l'acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité.

Il est donc essentiel de bien s'informer de la présence de servitudes avant de signer la vente.

Par ailleurs, l'exercice d'une servitude peut donner lieu à de nombreux conflits entre propriétaire du fonds servant et propriétaire du fonds dominant.

Dans de tels cas, il est essentiel de recourir à un Conseil spécialisé dans le droit immobilier.

Le Cabinet ASCB AVOCAT pourra vous assister.