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VENTE IMMOBILIERE : Peut-on faire annuler une vente lorsque le vendeur a commis un dol ?

Le 26 août 2016

Lorsque l'acquéreur s'aperçoit, après la vente, que le vendeur lui a dissimulé des informations importantes sur le bien, il peut, soit solliciter l'annulation de la vente si les informations erronnées ou cachées ont été déterminantes pour qu'il consente à la vente, soit solliciter des dommages intérêts.


Par un arrêt en date du 9 juin 2016 (RG : 14/03383), aujourd'hui définitif, la Cour d'appel de VERSAILLES a confirmé un jugement rendu par la 2ème Chambre du TGI de VERSAILLES en date du 1er avril 2014, qui avait prononcé l'annulation de la vente d'une maison à usage d'habitation sur le fondement du dol commis par les vendeurs (voir article sur ce jugement).

La Cour a jugé que :

"L’article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Il est en outre de droit constant que le dol peut résulter d’une simple réticence, s’il est établi que son auteur a tu volontairement une information qu’il détenait et dont il connaissait le caractère déterminant pour le consentement de l’autre partie.

Le dol constitue un vice du consentement et s’apprécie à la date à laquelle le contrat s’est formé. Il importe dès lors peu que les travaux finalement réalisés par M. et Mme X aient ou non été suffisants, et il n’y a pas lieu à expertise.

Il consiste en l’espèce en la dissimulation volontaire par M. et Mme X des dommages constatés en 2003, de la procédure d’indemnisation à laquelle ils se sont soumis, et des travaux finalement effectués, étant observé que lesdits travaux étaient susceptibles d’engager la responsabilité décennale de l’entrepreneur, ou la leur, et qu’ils avaient par conséquent l’obligation d’en faire état de ce strict point de vue.

Le caractère volontaire de cette dissimulation est établi tant par le fait que des travaux de moindre importance aient été détaillés, que par leurs assertions précitées des vendeurs, reprises dans leurs écritures (p. 8 et 9 “ils n’ont pas mentionné les travaux de 2007 dans la mesure où ces travaux avaient permis de mettre fin aux désordres qui avaient affecté le pavillon à la suite de la sécheresse de 2003, dans le cadre de la procédure exceptionnelle d’indemnisation de l’Etat. A la suite de ces travaux aucun autre désordre structurel ne s’était manifesté. Dans ces conditions, il n’apparaissait pas nécessaire de mentionner ces travaux”).

A supposer même que les travaux aient été suffisants, M. et Mme X ne pouvaient ignorer que l’information selon laquelle la maison avait présenté en 2003 des désordres liés à la sécheresse ayant fait l’objet d’une offre d’indemnisation par l’Etat à 131 000 euros, et que seuls des travaux pour le montant de 19 000 euros, correspondant à l’avance faite par l’Etat avaient été effectués avait un caractère déterminant pour les acquéreurs, dont il est sûr qu’ils n’auraient pas finalisé la vente sans investigations complémentaires, ou auraient proposé des conditions différentes. C’est donc bien pour ce motif que M. et Mme X ont passé sous silence ces éléments, ce qui caractérise suffisamment leur volonté de tromper.

Le jugement sera donc confirmé sur l’annulation de la vente, et ses conséquences de droit."


La Cour d'appel a ainsi sanctionné la mauvaise foi des vendeurs, qui avaient sciemment dissumulé à leur cocontractant l'ampleur des désordres qui avaient affecté le bien avant la vente.


Elle a souligné qu'il importe peu que les travaux partiels de reprise des désordres réalisés par les vendeurs aient été suffisants pour remédier à ceux-ci.


Le dol est en effet constitué par la dissimulation de l'information, et la nature et la gravité des désordres ne sont d'aucune importance.


L’article 1116 du Code civil n’exige pas, contrairement aux dispositions relatives à la garantie des vices cachés, que l’information dissimulée rende le bien impropre à sa destination.

 La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt de principe en date du 30 mars 2011 :

 « Vu l'article 1641 du code civil ;

Attendu que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale ; » (Civ. 3, 30.03.2011, n°10-15309).

Dès lors, s’agissant d’une demande d’annulation fondée sur le dol commis par les vendeurs, ceux-ci ne sauraient se dédouaner de leur responsabilité en excipant d’une absence d’impropriété du bien.


Cette analyse est conforme à celle de la Cour de cassation qui pose pour principe qu’une information importante relative à la structure même de l’immeuble ne peut être que déterminante du consentement des acquéreurs.

C’est ainsi que, dans un arrêt en date du 28 mai 2002, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle que :

 « Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que Mme Y... connaissait la présence de capricornes dans la structure bois de l'immeuble puisqu'elle avait fait procéder très peu de temps avant la signature de la promesse de vente à un traitement curatif de la charpente, que les époux X... n'avaient pas été informés de cette situation avant la vente, et que Mme Y... s'était abstenue de leur remettre le certificat établi par l'entreprise ayant effectué le traitement qui garantissait l'exécution "sans problème" de nouvelles injections antiparasitaires en cas d'attaque ultérieure, la cour d'appel qui, sans statuer par des motifs hypothétiques, a souverainement retenu que s'agissant d'une information importante relative à la structure même de l'immeuble, elle était déterminante du consentement des acquéreurs, a pu en déduire qu'en cachant sciemment cette situation aux époux X..., Z... Y... avait commis un dol ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; » (Civ. 3, 28.05.2002, n°01-00443).

 
Le dol ou la réticence dolosive portant sur des travaux réalisés sur la structure du bien a donc systématiquement un caractère déterminant.


Ainsi que le démontre une nouvelle fois l'arrêt de la Cour d'appel de VERSAILLES, l'acquéreur qui réalise que le vendeur lui a tu des informations sur la structure de l'immeuble est donc fondé à engager une action en annulation de la vente.


Le Cabinet reste à votre disposition pour vous conseiller et vous assister dans cette démarche.