VENTE IMMOBILIERE : la répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur

Qui, du vendeur ou de l'acquéreur, paiera les charges dans le cadre de l'achat d'un bien situé dans une copropriété ?

La répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur dans le cadre de la vente d'un appartement peut donner naissance à des difficultés, notamment lorsqu'une Assemblée générale vote des travaux importants concommitamment à la vente.

L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

"A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."

Il en résulte que :

- les provisions appelées au titre du budget prévisionnel  (25 % du budget prévisionnel, appelés le 1er jour de chaque trimestre - article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) incombent au vendeur, même si elles sont appelées après la vente ;

- les provisions relatives à des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel listées par l'article 44 du décret du 17 mars 1967 : 

* travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

* travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

* travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

* études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

* et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

seront réglées par celui - vendeur ou acquéreur - qui sera propriétaire au jour de leur exigibilité, c'est-à-dire au jour de l'émission de l'appel de fonds (voir par exemple  Civ.3, 07.10.2009, n°08-19631).

Il importe de rappeler que, vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, l'acquéreur ne devient copropriétaire que lorsque la mutation a été notifiée par le Notaire au Syndic, conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967).

Par conséquent, le vendeur sera débiteur à l'égard du SDC des appels de fonds émis par le Syndic et de ceux votés en AG avant la notification de la mutation au Syndic, même si ces appels correspondent à des travaux non encore exécutés ou à des dépenses qui ne seront engagées qu'après la vente.

L'acquéreur devra quant à lui payer les appels de fonds émis après l'avis de mutation, même s'ils portent sur des travaux votés au cours d'une AG antérieure à la vente.

Néanmoins, vendeur et acquéreur peuvent aménager leurs contributions respectives dans l'acte de vente.

Ces accords seront cependant inopposables au SDC.