VENTE IMMOBILIERE - BAIL : Restitution du dépôt de garantie en cas de vente du logement durant le bail

La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 a rajouté un dernier alinéa à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 quant au débiteur de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, lorsque le logement donné à bail a été vendu en cours de bail.

Le texte n’a pas été remis en cause par la Loi ALUR du 24 mars 2014.

Il dispose que :

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

Dès lors, à la fin du bail, le locataire doit adresser sa demande de restitution du dépôt de garantie au nouveau bailleur, et ne peut, en principe, l’exiger de l’ancien propriétaire.

Vendeur et acquéreur peuvent bien entendu insérer une clause régissant le sort du dépôt de garantie dans l’acte de vente, et stipulant que le montant de ce dépôt est remboursé par le vendeur à l’acquéreur.

Une telle clause apparaît indispensable, puisque, ainsi que l’a rappelé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 26 mars 2014, l’acquéreur ne peut en aucun cas réclamer un nouveau dépôt de garantie au locataire qui en a déjà versé un lors de son entrée dans les lieux (Civ. 3, 26.03.2014, n°13-10698).

Néanmoins, cette clause est inopposable au locataire en application du principe de relativité des conventions.