Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : application de la prescription biennale au profit de l'acquéreur non professionnel

Par un récent arrêt en date du 26 octobre 2017 (n°16-13.591), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a étendu l’application de la prescription biennale prévue par l’article L.218-2 du Code de la consommation (ancien article L.137-2 du même Code) aux Ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En l’espèce, le 26 novembre 2004, une société vend en l’état futur d’achèvement un appartement. L’acquéreur n’ayant toujours pas réglé le solde du prix au jour de la livraison, le 23 février 2006, le vendeur l’assigne le 31 août 2010, soit quatre ans et demi plus tard, en paiement de cette somme.

La Cour d’appel déboute le vendeur de sa demande au motif que son action est prescrite, puisque soumise à la prescription biennale édictée par l’article L.137-2 du Code de la consommation, aujourd’hui devenu l’article L.218-2 du même Code.

Le vendeur forme alors un pourvoi en cassation et soulève l’inapplicabilité de la prescription biennale à l’action en recouvrement du solde du prix d’une vente en état futur d’achèvement.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du vendeur et confirme l’arrêt de la Cour d’appel en précisant qu’en l’absence de disposition légale particulière excluant le contrat de vente en l’état futur d’achèvement du champ d’application de la prescription biennale, celle-ci a vocation à s’appliquer :

 « Mais attendu qu'ayant relevé que l'article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation disposait que l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que ce texte, de portée générale, avait, en l'absence de dispositions particulières, vocation à s'appliquer à l'action de la société Eurofoncier, professionnelle de l'immobilier, en paiement du solde du prix de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement à Mme X... ; »

La 3ème Chambre civile reprend ainsi l’analyse de la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation qui, dans un arrêt en date du 17 février 2016 (n°14-29612) avait déjà étendu l’application de la prescription biennale au consommateur dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement.

Ces deux décisions présentent un intérêt important, tant pour le vendeur professionnel que pour l'acquéreur.

Qu’est-ce la prescription biennale ?

La prescription biennale se définit comme l’extinction d’une action à l’issue d’une période de deux ans.

Autrement dit, l’impossibilité pour un créancier de demander le paiement de sa créance après l’expiration d’un délai de deux ans.

Qu’est-ce qu’un consommateur au sens du Code de la consommation ?

L’article préliminaire du Code de la consommation le définit comme : « toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. »

Ainsi, l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier est un consommateur au regard de cette disposition.

Quels-sont les effets de ces décisions ?

Les magistrats de la Haute Juridiction élargissent encore la protection du consommateur non professionnel en matière immobilière.

Il importe à cet égard de rappeler que le consommateur pouvait déjà exciper de la prescription biennale lorsqu’il est assigné en paiement par son constructeur plus de deux ans après la fin du chantier (voir notre article).

Désormais, l’acquéreur en l’état futur d’achèvement pourra également faire valoir cet argument contre le vendeur.

Cependant, le point de départ de ce délai de prescription devra, à notre avis, être précisé par la Cour dans des décisions ultérieures.

Doit-on en effet prendre pour point de départ le dernier appel de fonds ? La date de la levée des réserves ? L'expiration de la garantie de parfait achèvement ?

Les solutions dégagées en matière de droit de la construction auront probablement vocation à 'appliquer aux ventes en l'état futur d'achèvement.