VENTE EN L'ETAT FUTUR ACHÈVEMENT (VEFA) : résolution de la vente pour défaut de conformité de l'appartement livré

Dans un arrêt obtenu le 15 mars 2018 par le Cabinet (RG : 16/00972), la Cour d’appel de VERSAILLES a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES ayant prononcé la résolution de la vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA), au motif que le bien livré, un appartement situé au 2ème étage dans un immeuble de trois étages, n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, prévoyant la vente d’un appartement situé au 2ème et dernier étage de l’immeuble.

L’acquéreur avait signé un contrat de VEFA en vue d’acquérir un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble de 2 étages.

Appartement et immeuble était décrits précisément à l’acte authentique.

Durant la construction, le promoteur s’est aperçu qu’il allait devoir édifier un mur de type berlinoise pour consolider la structure de l’immeuble.

Compte tenu du coût de cette paroi berlinoise, le promoteur a décidé d’ajouter un étage à l’immeuble, afin de rentabiliser financièrement l’opération.

Néanmoins, le promoteur n’a pas cru devoir proposer à l’acquéreur de modifier le contrat de vente pour acquérir un appartement au 3ème étage ainsi ajouté.

L’acquéreur a alors demandé au vendeur de résoudre la vente à l’amiable, ce que le vendeur a refusé.

L’acquéreur, représenté par le Cabinet ASCB, l’a assigné devant le Tribunal de Grande Instance pour obtenir le prononcé de la résolution de la vente au visa de l’article 1604 du code civil qui impose au vendeur de livrer une chose conforme aux stipulations contractuelles.

Simultanément, le vendeur en l’état futur d’achèvement a assigné l’acquéreur devant le Tribunal de Grande Instance pour obtenir la condamnation en paiement du solde du prix.

Par jugement en date du 5 janvier 2016, le Tribunal de Grande Instance a fait droit à la demande de l’acquéreur, et prononcé la résolution de la vente.

Statuant sur l’appel interjeté par le vendeur en l’état futur d’achèvement, la Cour d'appel de VERSAILLES a confirmé ce jugement et rappelé que :

« Il résulte de l'article 1604 du code civil, que la chose livrée à l'acheteur doit être conforme à celle prévue au contrat, l'acquéreur ne pouvant être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a commandée. »

La Cour a souligné que le promoteur ne pouvait se prévaloir de la clause du contrat de VEFA l’autorisant à modifier le projet initial : « pour des raisons d’ordre technique, administratif ou juridique », puisque l’adjonction d’un étage visait uniquement à assurer la viabilité financière du projet :

« C’est aux termes de justes motifs que les premiers juges ont considéré que la construction de cet étage supplémentaire n'était donc pas justifiée par des nécessités techniques, administratives ou juridiques, et ne visait donc pas non plus à compléter ou à parfaire l'aspect architectural ou l'harmonie du programme, car, si la construction du mur de type berlinoise résultait bien d'une contrainte technique, il n'en est pas de même de l'édification d'un étage supplémentaire, qui ne s'explique que par des considérations financières.

Or, les considérations financières, aux termes des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, ne sont pas de celles qui permettaient des modifications par rapport aux documents et plans initiaux. »

Le combat mené par l’acquéreur n’a donc pas été vain.