VENTE : rémunération de l'agent immobilier en cas de vente directe par le vendeur

Dans un article du 8 novembre 2018, nous avions traité d'un arrêt rendu par la Cour d'appel de PARIS le 28 octobre 2018 qui, faisant droit à l'argumentation développée par le Cabinet ASCB AVOCAT en 1ère instance et en cause d'appel, avait rejeté la demande de l'agent immobilier tendant à se voir payer une indemnité au titre des efforts fournis pour vendre le bien, celui-ci ayant été vendu en direct par le vendeur qui n'avait pas consenti de mandat exclusif.

L’article 74 du décret n°72-678 du 2 juillet 1972 interdit à l’agent immobilier de percevoir sa commission avant la signature de l’acte authentique de vente :

« Lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée. »

Si la vente échoue pour quelque raison que ce soit, la commission n'est pas due. 

Cependant, l'agent immobilier peut tenter de réclamer une indemnité en cas de faute du vendeur.

En l'espèce, l'agent immobilier ne pouvait réclamer le paiement de sa commission, puisque le bien n'avait pas été vendu par son intermédiaire.

Il réclamait donc une indemnité égale au montant de sa commission en excipant de la clause pénale insérée au mandat de vente.

Cette clause pénale prévoit qu'une indemnisation égale à la commission sera exigible auprès du vendeur, si celui-ci manque à l'une de ses obligations contractuelles envers son mandataire.

En l’occurrence, l'agent immobilier estimait que le client du Cabinet ASCB, qui lui avait confié la vente de son bien, avait commis une faute en ne l'informant pas suffisamment vite de ce qu'il avait trouvé un acquéreur par lui-même.

L'agent immobilier avait ainsi assigné le vendeur en paiement de la clause pénale.

Le Tribunal de Grande instance de PARIS avait fait droit à l'argumentation soulevée par le Cabinet ASCB, en relevant que le vendeur qui avait notifié la vente à l'agent immobilier dans un délai de 15 jours n'avait commis aucune faute, puisque les modalités de signature d'un compromis n'ont été précisées que plusieurs jours après l'acceptation de l'offre.

L'agent immobilier a interjeté appel de cette décision.

Par un arrêt rendu le 28 octobre 2018, la Cour d'appel de PARIS a de nouveau fait droit à l'argumentation du Cabinet ASCB AVOCAT, et confirmé le jugement entrepris, en retenant que le vendeur avait parfaitement rempli ses obligations contractuelles.

L'agent immobilier s'est pourvu en cassation.

Par un arrêt du 30 janvier 2020 (n°19-14360), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a de nouveau fait droit à l'argumentation du Cabinet ASCB et rejeté le pourvoi :

"Ayant retenu, sans dénaturation, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que l'accord intervenu entre M. E... et son acquéreur n'était pas réalisé à la date du 29 avril 2014, certaines modalités devant être précisées et soumises à l'approbation du vendeur, et que l'accord sur les termes de la promesse n'était intervenu que le 15 mai 2014, la cour d'appel a pu en déduire que M. E..., qui, dès le 16 mai 2014, avait informé la société Domière de l'accord conclu avec son acquéreur, avait respecté les obligations mises à sa charge en cas de vente réalisée par lui-même de sorte que la clause pénale n'était pas due.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;"

Il est donc important de prendre conseil auprès d'un professionnel du droit immobilier en cas de réclamation formulée dans le cadre de l'échec d'une vente.

Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON est là pour vous conseiller : n'hésitez pas à prendre rendez-vous auprès de son secrétariat au 01 30 21 28 54.