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VENTE : rémunération de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente

Le 08 novembre 2018

Maître CHEVILLARD-BUISSON, Avocat spécialiste en droit immobilier, est régulièrement contactée par des vendeurs à qui l'agence immobilière réclame le paiement de sa commission, alors même que la vente a finalement échoué.

Il arrive en effet que l'agent immobilier qui a déployé beaucoup d'efforts pour trouver des acquéreurs, réclame le paiement de sa commission, alors même que la vente n'a pu être signée.

L’article 74 du décret n°72-678 du 2 juillet 1972 interdit à l’agent immobilier de percevoir sa commission avant la signature de l’acte authentique de vente :

« Lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée. »

Si la vente échoue pour quelque raison que ce soit, la commission n'est pas due.

Il arrive également que l'agent immobilier tente de contourner ces dispositions, en réclamant le montant de sa commission sous couvert de la clause pénale généralement insérée au mandat de vente.

Cette clause pénale prévoit qu'une indemnisation égale à la commission sera exigible auprès du vendeur, si celui-ci manque à l'une de ses obligations contractuelles envers son mandataire.

En l’occurrence, l'agent immobilier estimait que le client du Cabinet ASCB, qui lui avait confié la vente de son bien, avait commis une faute en ne l'informant pas suffisamment vite de ce qu'il avait trouvé un acquéreur par lui-même.

L'agent immobilier avait ainsi assigné le vendeur en paiement de la clause pénale.

Le Tribunal de Grande instance de PARIS avait fait droit à l'argumentation soulevée par le Cabinet ASCB, en relevant que :

« Or, sous couvert de l'application de la clause pénale, d'un montant égale à la commission qui aurait été due en cas de réalisation de la vente entre Vendeur et Acquéreur, l'agence X entend obtenir le paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération, alors que l'opération de vente avec les Acquéreurs n'a pas été effectivement conclue.

Cette demande ne saurait donc davantage prospérer.

Par conséquent, l'agence X ne saurait réclamer d'indemnité compensatrice, même sous la forme d'une clause pénale, aucune vente n'ayant été réalisée par son entremise. »

L'agent immobilier a interjeté appel de cette décision.

Par un arrêt rendu le 28 octobre 2018, la Cour d'appel de PARIS a de nouveau fait droit à l'argumentation du Cabinet ASCB, et confirmé le jugement entrepris, en retenant que le vendeur avait parfaitement rempli ses obligations contractuelles.

Le demande formée contre le client du Cabinet ASCB à hauteur de 45.000 €, a ainsi été rejetée, et l'agent immobilier a été condamné à lui rembourser ses frais de procédure.

Il est donc important de prendre conseil auprès d'un professionnel du droit immobilier en cas de réclamation formulée dans le cadre de l'échec d'une vente.

Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON est là pour vous conseiller : n'hésitez pas à prendre rendez-vous auprès de son secrétariat au 01 30 21 28 54.