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VENTE : INDEMNISATION DU PREJUDICE SUBI LORSQUE L'UNE DES PARTIES SE RETRACTE

Le 29 août 2021

Il arrive fréquemment que vendeur et acquéreur se mettent d’accord sur la cession d’un bien, mais que le projet avorte avant même la signature d’une promesse de vente, l’une des parties renonçant finalement à acquérir, ou à vendre.

Le vendeur d’un bien est ainsi venu consulter le Cabinet ASCB AVOCAT après que la personne qui avait émis une offre d’achat pour son bien ait refusé de signer une promesse de vente, après avoir, dans un premier temps, repoussé la date de signature de celle-ci.

La mise en demeure d’avoir à se présenter chez le Notaire n’ayant pas été suivie d’effet, le Cabinet ASCB AVOCAT a assigné l’acquéreur aux fins de voir celui-ci condamné à indemniser le préjudice subi par le vendeur de par son changement de décision.

En effet, en l’absence de promesse de vente, le vendeur ne pouvait réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation qui est généralement prévue dans l’acte pour le cas où l’acquéreur viendrait à se rétracter sans raison.

Il est constant que l’auteur d’une offre ne peut la révoquer librement que tant qu’elle n’a pas été acceptée par son signataire.

L’offre d’achat est une proposition de contracter, formalisée, signée par un candidat acquéreur intéressé, qui fait au vendeur une offre de prix.

En revanche, l’acceptation sans réserve de l’offre de vente fige la relation contractuelle entre les parties, ainsi qu’il résulte des dispositions susvisées.

Il n’est pas requis de termes sacramentels pour faire une offre : aucune formule, ni mention manuscrite n’est prescrite, puisque la formation des contrats est soumise au principe du consensualisme.

Le contrat de vente, par nature consensualiste, se forme par la rencontre des volontés des parties et une offre verbale eut été parfaitement valable dans son principe.

Le contenu du contrat formé est figé dans les termes de l’offre acceptée à l’égard aussi bien de ce qui a été prévu que de ce qui a été omis.

Par jugement en date du 27 juillet 2021 (RG : 21/00151), le Tribunal judiciaire de VERSAILLES a fait droit à cette argumentation, et condamné l’acquéreur à indemniser le préjudice subi par le vendeur.

Le Tribunal a jugé que l’offre avait été émise en des termes clairs et précis, puisqu’elle comportait la désignation du bien, l’indication du prix et de ses modalités de paiement, ainsi que l’intention de son auteur de s’engager de manière ferme et définitive à acquérir en cas d’acceptation par le destinataire.

Cette acceptation a eu pour effet de rendre la vente parfaite, de telle sorte que l’inexécution de son engagement par l’acquéreur engage sa responsabilité.

Le même raisonnement est applicable lorsque c’est le vendeur qui ne souhaite plus vendre, ainsi que l’a jugé la Cour d'appel de VERSAILLES dans un arrêt du 1er avril 2021 (RG : 19/05083), qui avait condamné le vendeur à indemniser le préjudice de déconvenue subi par les clients du Cabinet ASCB AVOCAT, acquéreurs.

Il importe donc de bien mesurer les conséquences de ses actes avant de s’engager à vendre ou à acquérir un bien, et ne pas hésiter à consulter un professionnel du droit avant toute démarche en cas d’hésitation.

Le Cabinet ASCB AVOCAT est à votre disposition au 01 30 21 28 54 pour vous conseiller ou vous assister en cas de litige.