URBANISME : risques de condamnation de la construction qui ne correspond pas au permis de construire

La Cour de Cassation vient de donner un avertissement sérieux à ceux qui seraient tentés d’en prendre à leur aise avec les règles d’urbanisme et avec les dispositions du permis de construire qui leur a été accordé pour réaliser un projet de construction.

Dans en date du 24 septembre 2019 (n°18-86164), publié au bulletin, la Chambre criminelle de cette Cour a mobilisé toutes les ressources du droit de l’urbanisme et du droit pénal pour sanctionner par des peines d’amende et de remise en état des lieux deux frères qui avaient pris des libertés avec leurs permis de construire.

Les circonstances

Deux frères avaient obtenu, en 2010, chacun un permis de construire pour réaliser à Ajaccio, sur deux terrains voisins leur appartenant, une maison d’habitation. Les permis étaient pris au regard des règles d’urbanisme applicable à la commune et définissaient, comme d’habitude, les caractéristiques techniques, de surface et d’implantation des deux maisons projetées.

En 2014, le service de l’urbanisme communal constate des irrégularités sur les travaux, qui étaient déjà très avancés. En effet, la structure de chaque bâtiment était presque terminée (murs, toiture, sous-sol, premier niveau).

Quelles étaient ces irrégularités ? La création d’ouvertures non prévues, la transformation d’une partie du garage en habitation, la création d’une surface de plancher supplémentaire, le non respect de la coupe du terrain, la modification de l’emprise des constructions.

L’administration a alors demandé à chacun des deux frères de déposer une demande de permis modificatif. Celui-ci est intervenu tardivement, le 11 octobre 2014, mais sans lever toutes les irrégularités.

Entre-temps, la machine administrative et judiciaire s’était mise en marche : après un procès-verbal en septembre 2014, une information judiciaire a été ouverte, les deux constructeurs ont été poursuivis, et condamnés.

Le parcours judiciaire et la décision du Juge

Après le Tribunal correctionnel, la Cour d’Appel d’Ajaccio a condamné chacun des deux frères à 60.000 € d’amende et à remettre les lieux en état.

Un an plus tard, le 24 septembre 2019, la Chambre criminelle de la Cour de Cassation rejette les pourvois formés par les deux prévenus contre l'arrêt d’appel.

La Cour confirme plusieurs points :

-          Le permis modificatif ne permet de régulariser les irrégularités que s’il les prend toutes en compte.

Son contenu et sa portée doivent être démontrés par le pétitionnaire – autrement dit par le constructeur. C’est également à ce dernier d’établir que l’ampleur des modifications entreprises ne justifiait pas une demande pure et simple de nouveau permis.

-          Le juge peut ordonner la remise en état des lieux, c'est-à-dire la démolition, en particulier lorsque le constructeur ne justifie pas qu’il occupe ces lieux depuis plusieurs années.
Dans le cas d’une construction nouvelle, le risque de se voir imposer une remise en état des lieux est donc réel, si le projet est situé dans un site inscrit ou protégé.

-          Enfin, le juge peut tout à fait infliger une amende. Il prendra en compte les circonstances de l’infraction – plus ou moins volontaire – la personnalité et les ressources et les charges personnelles de la personne poursuivie.

Que conclure de cet arrêt ?

Avant d’entre prendre un projet de construction, il faut évidemment vérifier que celui-ci répond aux prescriptions d’urbanisme telles que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou, dans certaines communes, le Règlement National d’Urbanisme.

Après l’obtention du permis de construire, il faut en respecter les dispositions.

Les modifications ne sont pas répréhensibles. Mais elles doivent faire l’objet d’un permis modificatif ou même d’un nouveau permis en fonction de leur importance.

Ces démarches prennent du temps, mais cette perte de temps évitera de perdre ultérieurement beaucoup d'argent, si le Tribunal prononce une peine d'amende ainsi qu'une remise des lieux en état, ce qui ruine définitivement le projet.

Enfin, le constructeur n’est pas seul.

La demande d’un permis de construire ou d’un permis modificatif sera utilement conseillée par les professionnels de la construction et du droit. Ces conseils permettent de gagner en temps et en sécurité.

Le Cabinet ASCB AVOCAT est à votre disposition pour étudier et défendre votre projet.