URBANISME : Domaine, durée de validité, sanction des travaux effectués sans déclaration préalable

L’article R.421-9 du Code de l’urbanisme définit le champ d’application de la déclaration préalable.

La déclaration préalable est obligatoire pour des travaux de faible importance, qui ne nécessitent pas de permis de construire (article R.421-17 du Code de l’urbanisme) :

• ayant pour effet de réer entre 5 m2 et 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol,
• OU de modifier l’aspect extérieur du bâtiment 
• OU de changer la destination d’un local.

Cette formalité permet à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur.

Les travaux peuvent avoir lieu sur une construction existante (par exemple, construction d'un garage accolé à une maison) ou créer une nouvelle construction isolée (par exemple, un abri de jardin).

• La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment (ravalement d’une nouvelle couleur, voire même d’une couleur identique dans le périmètre d’un monument historique, changement de fenêtres par un autre modèle),
• Et le changement de destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation), y compris s’il n’implique pas de travaux,

Nécessitent une déclaration préalable.

La déclaration de travaux est valable 2 ans à compter de la notification mentionnée à l’article R424-10 du Code de l'urbanisme, et ce en application de l’article R.424-17 du Code de l’urbanisme.

La durée de validité de cette déclaration préalable peut faire l’objet d’une demande de prorogation d’un an, à condition que cette demande soit faite plus de 2 mois avant l’expiration du délai de validité de la déclaration préalable.

En application du décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 prolongeant le délai de validité des permis de construire, des permis d'aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable,le délai de validité résultant de cette prorogation est automatiquement majoré d’un an.

Quid de la construction édifiée sans déclaration préalable, alors même que celle-ci était exigée ?

Les constructions irrégulières de moins de dix ans peuvent se voir refuser une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme tant que la construction initiale n’est pas régularisée.

Il importe donc de déposer un dossier de demande de déclaration préalable pour régulariser les travaux réalisés sans autorisation, avant de déposer une nouvelle déclaration préalable ou une demande de permis de construire.

Cependant, l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme dispose que les constructions de plus de 10 ans ne peuvent se voir refuser une nouvelle autorisation d’urbanisme, sauf exceptions limitativement énoncées :

« Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;

c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;

d) Lorsque la construction est sur le domaine public ;

e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;

f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement. »

Par ailleurs, sur le plan pénal, le propriétaire d’une construction irrégulière peut se voir puni d’une amende de 1.200 € minimum, voire d’une peine d’emprisonnement de 6 mois en cas de récidive.

Cette action se prescrit par 6 ans à compter de l’achèvement des travaux depuis la loi n°2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale (JO du 28/02/2017).