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SERVITUDE : pas d'indemnité en l’absence de lien de causalité entre le refus de mainlevée et le préjudice du propriétaire du fonds servant

Le 09 septembre 2021
SERVITUDE : pas d'indemnité en l’absence de lien de causalité entre le refus de mainlevée et le préjudice du propriétaire du  fonds servant

Les servitudes, et notamment les servitudes de passage sont fréquemment sources de litiges.

Le Cabinet ASCB AVOCAT avait été saisi par les propriétaires d’un fonds bénéficiant d’une servitude de passage sur le fonds de leur voisin, lequel leur avait demandé de supprimer cette servitude, puisque le fonds dominant se trouvait désormais désenclavé, grâce aux travaux réalisés par la Commune.

Les propriétaires du fonds dominant avaient refusé, toutes les conditions matérielles à la disparition pure et simple de la servitude ne leur paraissant pas remplies.

Le propriétaire du fonds servant a donc saisi le Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir la main levée de la servitude, et l’indemnisation du préjudice qu’il estimait avoir subi, au motif que l’acquéreur de son bien s’était rétracté à cause du refus des propriétaires du fonds dominant de mettre un terme à la servitude.

Le Tribunal judiciaire de CHARTRES avait ordonné la mainlevée de la servitude, et condamné les propriétaires du fonds dominant à verser une somme de 150.000 € à titre de dommages intérêts au propriétaire du fonds servant.

Le Cabinet ASCB AVOCAT a interjeté appel de ce jugement, en soutenant, à titre principal, qu’aucune faute n’avait été commise par les propriétaires du fonds dominant, et, à titre subsidiaire, que le propriétaire du fonds servant ne démontrait aucun lien entre cette faute alléguée, et le préjudice qu’il prétendait avoir subi, lequel ne présentait pas un caractère certain, contrairement à ce qui avait été jugé, mais ne pouvait s’analyser qu’en une perte de chance.

La nuance est d’importance, puisque la perte de chance n’est pas indemnisée au même titre que le préjudice certain.

Le Cabinet ASCB AVOCAT avait notamment souligné que l’intimé ne rapportait pas la preuve que son acquéreur s’était rétracté uniquement à cause de la servitude, et qu’il ne prouvait notamment pas que toutes les conditions suspensives auraient été remplies.

Le lien de causalité entre faute prétendue et préjudice faisait donc défaut.

Par arrêt en date du 28 avril 2020, la Cour d'appel de VERSAILLES a rejeté la première partie de l’argumentation, mais a fait droit à la seconde.

Elle a ainsi jugé que la faute du propriétaire du fonds dominant ne pouvait qu’avoir fait perdre une chance au propriétaire du fonds servant de vendre son bien, et que celui-ci ne rapportait pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute alléguée et la rétractation de son acquéreur.

Le jugement a donc été réformé en ce qu’il avait condamné le propriétaire du fonds servant à verser la somme de 150.000 € au propriétaire du fonds servant, à qui aucune indemnité n’a finalement été allouée.

Le propriétaire du fonds servant a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par un arrêt en date du 12 mai 2021 (Civ.3, 12.05.2021, n°20-17844), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rejeté son pourvoi, puisqu’aucun des moyens soulevés n’était recevable.

Même si le dossier paraît mal engagé, il est donc très important d’examiner si les 3 éléments fondant la responsabilité, et, partant, le droit à indemnisation de la victime, sont réunis : faute, préjudice, et lien de causalité.

En l’absence de l’un de ces 3 éléments, aucune indemnisation ne pourra être ordonnée.