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COPROPRIETE - VENTE IMMOBILIERE : répartition des charges du lot vendu entre vendeur et acquéreur

Le 05 juin 2014

Lors de la cession d'un lot de copropriété, le cédant demeure tenu vis à vis du Syndicat des copropriétaires des dettes et charges liquides et exigibles à son encontre à la date de la vente. Le cessionnaire sera quant à lui tenu des dettes et charges devenues liquides et exigibles postérieurement au transfert de propriété.

Il importe néanmoins de préciser que, vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, le transfert n'a lieu qu'à compter de l'avis de mutation qui lui est notifié par le Notaire.

Cédant et cessionnaire peuvent aménager leur contribution comme ils l'entendent.

Néanmoins, cette clause sera inopposable au SDC, qui réclamera au cédant les charges liquides et exigibles antérieurement à la cession, et au cessionnaire les charges exigibles postérieurement à la cession.

Toute la difficulté consiste donc à déterminer quand les charges sont réellement "liquides et exigibles."


L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967
dispose que :

 « A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

 

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, qui concernent les travaux visés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, et qui comprennent notamment les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, sont alors recouvrées par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre de celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité.

 

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’elles sont exigibles : « selon les modalités fixées par l’Assemblée générale ».

 

Une jurisprudence constante précise que doivent être considérées comme liquides et exigibles les sommes qui ont fait l’objet d’appels de fonds, soit sur l’initiative du Syndic, soit sur décision de l’Assemblée générale (Civ.3, 07.10.2009, n°08-19631 : « Attendu qu'en statuant ainsi, sans préciser la date à laquelle les appels de fonds avaient été effectués, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef. »)

 

S’agissant des travaux, la Cour de cassation rappelle que le Juge doit rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles (Civ. 3, 17.11.1993, n°91-11123 : « Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »).

 

Ce n’est pas la date d’exécution des travaux, ni celle de la décision de principe qu’il faut considérer, de telle sorte que les frais provisionnels ou des créances éventuelles ne constituent pas une créance liquide et exigible (Civ. 3, 24.05.1989, n°88-10714 : « Mais attendu que constatant que les causes énoncées dans la procédure d'opposition, versée aux débats, concernaient des "frais provisionnels", d'où il résulte que l'opposition ne portait pas sur des sommes exigibles et liquides au jour de la mutation, et non les condamnations antérieurement prononcées contre les époux B... au profit du syndicat, la cour d'appel, qui en a déduit que l'opposition n'était nullement fondée dans son principe et dans son montant, a légalement justifié sa décision de ce chef »).

 

Dès lors, si le Syndic n’a pas envoyé d’appel de fonds au vendeur, il ne saurait faire opposition sur le prix de vente au titre de charges impayées en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.