CONSTRUCTION - VENTE IMMOBILIERE : Transmission à l'acquéreur de l'action en responsabilité contractuelle de droit commun contre le constructeur

Par un arrêt en date du 9 juillet 2014 (RG : 13/15923), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que l’action contre les constructeurs et leur assureur dommages est un accessoire de l’immeuble, et qu’elle est donc transmise aux acquéreurs successifs de celui-ci.   La Cour de cassation censure la Cour d'appel de VERSAILLES qui, dans un arrêt du 4 février 2013, avait déclaré le maître d’ouvrage irrecevable en ses demandes formées à l'encontre du maître d’œuvre d’exécution et de son assureur, au motif que le contrat de ce dernier avait été signé avec la bénéficiaire d'une promesse de vente du terrain, préalablement à la vente du même terrain au maître d’ouvrage.   La Cour d'appel en avait déduit que le maître de l’ouvrage ne justifiait pas de sa qualité à agir à l'encontre du maître d’œuvre, avec lequel il n’avait pas de lien contractuel ni, par voie de conséquence, à l'encontre de son assureur, pour mettre en cause sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil la mauvaise exécution d'un contrat auquel il n'avait pas été partie.   La Cour de cassation a cassé l’arrêt sur ce point.   Elle a rappelé que, sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire :   « Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ; Attendu que pour déclarer la société 71 Barbet irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de la société Pareimo et de son assureur, la société L'Auxiliaire, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le contrat de la société Pareimo ayant été signé avec la société Hortense, bénéficiaire d'une promesse de vente du terrain, préalablement à la vente du même terrain à la société 71 Barbet, intervenue le 5 décembre 2006, la société 71 Barbet ne justifiait pas de sa qualité à agir à l'encontre de la société Pareimo ni, par voie de conséquence, à l'encontre de son assureur, pour mettre en cause sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil la mauvaise exécution d'un contrat auquel elle n'avait pas été partie ;  Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »    Le principe de l’effet relatif des contrats ne s’applique donc pas dans le cadre de la vente d’immeuble.

Cette solution nous apparaît logique, dans la mesure où on voit mal pourquoi, pour un même opération, le maître de l’ouvrage qui a acquis le bien en cours de chantier aurait pu engager la responsabilité des constructeurs sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, et non sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun lorsque les conditions des garanties spéciales ne sont pas remplies.