CONSTRUCTION : Point de départ du délai de prescription de l'action en paiement du constructeur

Un particulier avait conclu un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur connu. Le maître de l'ouvrage avait émis un certain nombre de réserves lors de la réception, et le constructeur n'avait levé très partiellement ces réserves, bien après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement. Trois ans après la réception, le constructeur a imaginé de réclamer le paiement du solde du marché. Le maître de l'ouvrage a donc fait appel au Cabinet ASCB AVOCAT pour contester les sommes réclamées.

En première instance, le Cabinet ASCB AVOCAT a soulevé la prescription de l'action en paiement du constructeur au visa de l'article L.218-2 du Code de la consommation, en vertu duquel le professionnel dispose d'un délai de deux ans pour réclamer le paiement de sa créance au consommateur.

Le Cabinet ASCB AVOCAT avait soutenu que le point de départ de ce délai de prescription de deux ans devait être fixé soit à la date de la réception, soit, à tout le moins, à l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement d'un an défini par l'article 1792-6 du Code civil, de telle sorte que l'action du constructeur, intentée deux ans et demi après la fin de la GPA.

Le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES avait retenu la première analyse, et fixé le point de départ de la prescription à la réception.

L'action du constructeur avait été déclarée irrecevable.

Le constructeur a interjeté appel de ce jugement.

Dans un arrêt en date du 3 juin 2019, la Cour d'appel de VERSAILLES a jugé que :

"Le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement est la date d’exigibilité du paiement du solde des travaux.

L’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, applicable aux contrats de construction de maisons individuelles, prévoit :

“Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8 , à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou , si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.”

En cas de réserves faite dans l’année suivant la réception des travaux effectuée par les maîtres d’ouvrage hors la présence d’un professionnel pour les assister, le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement du solde dû est, soit la date de la levée effective des réserves lorsqu'elle est effectuée pendant l’année de garantie de parfait achèvement, soit la date d’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du code civil. En effet, au-delà de cette date, le maître d’ouvrage est en droit de conserver la retenue de garantie de 5% afin de faire exécuter les travaux de reprise des réserves par un tiers."

Le point de départ de l'action de deux ans accordée au constructeur pour réclamer le paiement du solde du marché a ainsi été fixé à la date de l'expiration de la garantie de parfait achèvement.

En l'espèce, le constructeur avait engagé son action plus de six mois après cette date, de telle sorte que son action a de nouveau été jugée irrecevable par la Cour d'appel de VERSAILLES.

Il importe donc :

- Pour le constructeur, de surveiller le calendrier et d'engager son action en paiement dans le délai de deux ans à compter de l'expiration d'un délai d'un an :

- à compter de la réception si toutes les réserves n'ont pas été levées,

- à compter de la fin des travaux de levées des réserves si elles ont été purgées.

- Pour le maître de l'ouvrage profane : de ne surtout pas reconnaître devoir les sommes réclamées, ce qui aurait pour effet d'interrompre le délai de prescription de deux ans.

En cas de situation conflictuelle, le plus sûr est de faire appel à un avocat spécialisé, qui pourra étudier les options envisageables. Le Cabinet ASCB AVOCAT, spécialiste en droit immobilier, est à votre disposition pour ce faire.