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CONSTRUCTION : Comment mettre en oeuvre la Garantie des vices et défauts apparents pesant sur le vendeur d’immeuble à construire ? Attention à la prescription !

Le 01 septembre 2014
Contrairement à la vente de droit commun, l’acquéreur d’un immeuble à construire ne peut pas s’assurer de l’absence de vice du bien avant l’achat, puisque, par définition, l’immeuble n’existe pas encore.
 
C’est pourquoi l’article 1642-1 alinéa 1er du Code civil, repris par l’article L.261-5 du Code de la construction et de l’habitation, lui laisse un délai pour s’assurer de l’absence de vices ou de défauts de conformité apparents à la livraison :
 
« Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »
 
La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a créé un régime de garantie unique pour les vices apparents et les défauts de conformité apparents.
 
Cependant, la loi n’a pas cru devoir préciser ce que sont les « défauts de conformité » apparents…
 
En tout état de cause, le caractère apparent du vice ou du défaut de conformité est apprécié in concreto, par rapport au comportement normal d’un acheteur prudent et diligent, dépourvu de compétences techniques.
 
L’article 1648 alinéa 2 du Code civil, repris par l’article L.261-7 du Code de la construction et de l’habitation, précise le délai dans lequel l’acquéreur doit agir contre le vendeur :
 
« Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »
 
Ce qui signifie, en application de l’article 1642-1 alinéa 1er, que ce délai d’un an court :
 
-      Soit à compter de la réception des travaux,
-      Soit à l’expiration du délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur,
-      La date la plus tardive devant être retenue.
 
Il importe à cet égard de rappeler qu’en vertu d’une jurisprudence constante, la réception est réputée ne pas avoir eu lieu tant que les réserves n’ont pas été levées, de telle sorte que le délai d’un an ne peut pas commencer à courir.
 
La jurisprudence applique fermement ce principe :
 
« Attendu qu'ayant retenu que Mme X..., qui avait émis plusieurs réserves suivant procès-verbal du 23 février 2009 ainsi que par lettres des 28 février et 16 mars 2009, ne justifiait pas d'un accord du vendeur sur la reprise des désordres autres que ceux figurant au procès-verbal de réception, dénoncés dans ses courriers postérieurs, voire d'un commencement d'exécution des travaux de reprise, permettant d'engager sa responsabilité pour inexécution de cet accord, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit à bon droit que l'action de Mme X... contre le vendeur était prescrite en vertu de l'article 1642-1, dans sa version applicable à la cause, et de l'article 1648, alinéa 2, du code civil, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ; » (Civ. 3, 19.11.2013, n°12-28507)
 
Il importe donc d’introduire une action en référé pour interrompre ce délai de prescription dans le délai d’un an à compter soit de la réception, soit de la pris de possession + 1 mois.
 
En revanche, lorsque le vendeur a expressément reconnu l’existence du vice, et qu’il n’en a pas tiré les conséquences, le délai de prescription d’un an n’est plus opposable à l’acquéreur, qui dispose alors d’un délai de dix ans pour agir :
 
« Attendu que, pour déclarer irrecevables, comme forcloses, les demandes des propriétaires, l'arrêt retient que le délai d'un an au cours duquel l'action doit être intentée par l'acquéreur, lorsque les vices sont apparents, n'a pas été respecté et qu'il importe peu que la SCI n'ait jamais contesté sa responsabilité envers les acquéreurs en sa qualité de vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI s'était engagée à réparer les désordres qui lui avaient été signalés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; » (Civ.3, 15.11.1995, n°94-13885)