BAUX COMMERCIAUX : entrée en vigueur du décret d'application du 3 novembre 2014

Le décret d’application de la loi PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à la réforme des baux commerciaux (décret n°2014-1317) a été publié le 3 novembre 2014.

Ce décret modifie les dispositions réglementaires du Code de commerce relatives aux charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux, aux modalités de congé et à la date d’exigibilité du loyer révisé.

1-  Charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux

1.1-     Une liste exhaustive

L’article L 145-40-2 alinéa 1er du Code de commerce modifié par la loi PINEL dispose que :

 « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. »

L’article R.145-35 du Code de commerce modifié par le décret du 3 novembre 2014 liste les catégories de charges, impôts, taxes et redevances que le bailleur ne peut en aucun cas mettre à la charge du locataire, toute clause contraire devant être réputée non écrite :

 « Ne peuvent être imputés au locataire : 

 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 

 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 

 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 

 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. »

 
Les travaux d’embellissement peuvent être mis à la charge du locataire si leur montant excède le coût du remplacement à l’identique.

 1.2-     Liquidation et régularisation des comptes de charges

Toujours en application de l’article L.145-40-2 du Code de commerce créé par la Loi PINEL, l’article R.145-36 créé par le décret du 3 novembre 2014 précise que :

 « L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Le nouveau texte impose en outre au bailleur de communiquer au locataire qui lui en fait la demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

1.3-     Justificatifs de travaux

L’article L 145-40-2 alinéa 2 modifié par la loi PINEL dispose que :

 « Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. »

L’article R.145-37 créé par le décret est venu préciser la date de communication de ces états prévisionnels au locataire :

 « Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux. »

 Ces dispositions relatives aux charges, impôts et travaux, soit les articles R.146-35 à R.145-37 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date de publication du décret.

 
Ces dispositions ne sont donc pas applicables aux baux en cours.

 2-  Congé

 La Loi PINEL a simplifié les modalités de congé en disposant au dernier alinéa de l’article L.145-9 que :

 « Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. »

Les parties à un bail commercial peuvent donc désormais donner congé , non seulement par acte d’Huissier,  mais aussi par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article R.145-1-1 précise que :

 « Lorsque le congé prévu à l'article L. 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre. »

Cette disposition s’applique aux contrats en cours.

 3-  Sur la date d’exigibilité du loyer révisé

Le décret du 3 novembre 2014 a en outre supprimé la dernière phrase du dernier alinéa de l’article R.145-20 du Code de commerce, qui se contente désormais de disposer que :

 « Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande. »

Les parties n’ont donc plus la faculté de choisir une autre date que celle de la demande en justice comme point de départ de l’exigibilité du loyer révisé.

Les dispositions de cet article sont applicables aux contrats en cours à la date de publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.