BAIL D'HABITATION - LOI ALUR : Les nouvelles obligations du bailleur en matière d'encadrement du loyer

L’encadrement des loyers a donné lieu à un très grand nombre de décrets depuis 1989.

La Loi ALUR n°2014-366 en date du 24 mars 2014 apporte bien évidemment sa pierre à l’édifice en modifiant en profondeur l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce texte vise à réglementer le prix des loyers dans les zones dites « tendues », où il est le plus difficile de se loger, c’est-à-dire 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre entre l'offre et la demande est tel qu’il entraîne des prix trop élevés et des difficultés d’accès au logement : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

A ce jour, le décret fixant la liste des Communes concernées n’a cependant pas encore été publié.

En fixant les montants de loyer à ne pas dépasser, l’article 17 « nouvelle version » vise à éliminer les loyers excessifs, voire abusifs, limiter le niveau des loyers et contenir leur progression, et, en théorie, faciliter l’accès au logement.

La mesure est également présentée comme un gage de transparence du marché locatif.

L’encadrement des loyers repose sur un montant maximum du loyer de base (hors charges et hors éventuel complément de loyer exceptionnel) au mètre carré, déterminé en fonction de la catégorie de bien (studio, deux-pièces, trois-pièces, maison etc.), de la période de construction et du quartier où il est situé.

Pour vérifier si le loyer pratiqué est correct, il convient de rechercher le montant du loyer de référence majoré correspondant au bien, fixé chaque année par arrêté par la Préfecture, et de multiplier cette valeur par la superficie du logement.

Si le loyer a été fixé avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, soit le 27 mars 2014, et qu’il est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire sera en droit de demandeur au bailleur de baisser le montant du loyer pour qu’il soit inférieur au loyer de référence majoré au moment du renouvellement du contrat de location.

Le loyer des baux conclus après le 27 mars 2014 devra impérativement être inférieur ou égal au loyer de référence majoré.

Un décret en Conseil d’Etat devra cependant déterminer les conditions d’application de cet article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

D’ici là, le décret de reconduction de l’encadrement des loyers n°2013-689 paru au Journal officiel du mercredi 31 juillet 2013 reste applicable jusqu’au 31 juillet 2014 aux logements situés dans certaines communes appartenant à 39 agglomérations.

Ce texte fixe la liste des villes visées par l’encadrement des loyers et y définit les logements concernés.

Il s’agit :

• des logements vacants remis en location après le départ d’un locataire,
• des logements dont le bail est renouvelé (au bout de 3 ans avec le même locataire).

Le nouveau loyer ne peut dépasser le montant du dernier loyer appliqué à l’ancien locataire, majoré de la variation de l’indice de référence des loyers. Des augmentations de loyers supérieures à l’IRL sont toutefois possibles :

• si de gros travaux d’amélioration ont été effectués dans le logement après le départ du dernier locataire,
• si l’ancien loyer était sous-évalué.

A noter que l’encadrement des loyers ne s’applique ni aux logements meublés ni aux logements mis en location pour la première fois.