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BAIL D'HABITATION - LOI ALUR : Les modifications apportées par la loi ALUR aux baux d'habitation

Le 04 avril 2014
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite "Loi ALUR" réforme en profondeur le Droit immobilier, et notamment le régime des baux et de la copropriété.

La quasi intégralité des articles de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux à usage d'habitation a été modifiée.

Nous vous présentons ici les principales modifications, étant précisé que cette liste est loin d'être exhaustive.


Les articles 3 et 3-2  de la loi du 6 juillet 1989 modifié prévoir désormais que des modèles types de bail et d'état des lieux seront établis par décret (non encore publiés à ce jour) pour ces deux types de location : vide et meublé ainsi que pour la colocation. Une fois établi, l’état des lieux pourra être complété dans un délai de 10 jours. Il pourra également être complété en cours de bail pendant la période de chauffe, en ce qui concerne les éléments de chauffage. Si le logement comporte une installation individuelle de chauffage et de production d’eau chaude ou un compteur individuel pour une installation collective, l’état des lieux sera complété avec les index pour chaque type d’énergie utilisée. 

L'article 3-1  précise que la surface des logements devra être précisée dans le bail aussi bien pour les locations vides que meublées. S’il s’avère que cette surface est, en réalité, inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire pourra obtenir une diminution de son loyer proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. 
Un décret sur le logement décent fixe les normes de confort auxquelles un logement loué doit répondre. Il fixe, en particulier, la surface minimale des logements loués, dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire. Dans l'état actuel de ce texte, il indique que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale mesurant 9 m2, ou 20 m3. 


L'article 7, qui énumère les obligations du locataire, prévoit désormais la faculté pour le bailleur de souscrire une assurance aux lieu et place de son locataire sir celui-ci ne le fait pas, à l’issue du délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet. Le coût de cette assurance sera récupérable auprès du locataire. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.


La colocation fait désormais l'objet d'un article 8-1, qui définit ses modalités.

L'article 15 de la loi, qui régit le congé, a été modifié pour prendre en compte la situation du marché locatif. Dans les zones où le marché locatif est  "tendu" (agglomérations de plus de 50.000 habitants), les locataires verront leur délai de préavis réduit à un mois au lieu de trois en location vide, sans avoir à justifier d’un des motifs de préavis réduit (mutation, perte d’emploi…). En dehors de ces zones, les possibilités de préavis réduit pour le locataire, en location vide (délai de un mois au lieu de trois), sera étendu à tout locataire dont l’état de santé justifierait de quitter le logement, sans condition d’âge comme c’est le cas jusqu’à maintenant. Pourront aussi bénéficier du préavis réduit les adultes handicapés ou encore les locataires qui obtiendront un logement social. Enfin, les locataires aux faibles ressources pourront, dès 65 ans contre 70 ans actuellement, demander à leur bailleur de les aider à se reloger. Pour être exemptés de cette obligation, les bailleurs devront soit justifier de leurs faibles ressources, soit faire valoir qu’il ont eux-mêmes atteint l’âge de 65 ans contre 60 ans jusqu'à présent.

Côté bailleur, celui-ci devra remettre au locataire une notice sur les voies de recours et l’indemnisation possible, le cas échéant.

Par ailleurs, le congé frauduleux, consistant à invoquer un motif qui ne serait pas fondé, fera courir au bailleur le risque de se voir condamné à payer une amende de 6.000 € (et de 30.000 € pour les personnes morales), ainsi que la réparation du préjudice subi par leur locataire.

Comme nous l'annoncions dans un précédent article, les articles 16 et suivants disposent que les loyers seront encadrés dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants dans lesquelles il y a de sérieuses difficultés d’accès au logement, aussi bien pour les locations meublées que pour les locations vides. Les bailleurs devront fixer leur loyer dans la limite de la fourchette haute, avec la possibilité d’un complément de loyer.


NB : l'article 17-1 dispose que : "A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effetle bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande."

Il en résulte que les révisions de loyer se prescrivent désormais par 1 an et plus par 5 ans.


L'apport le plus important de la Loi ALUR est sans doute la GUL, Garantie Universelle des Loyers, édictée par l'article 24-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié.

Pour bénéficier de cette GUL, le bailleur devra signaler rapidement tout impayé, sous peine d'être déchu de la garantie, étant précisé que, comme pour une assurance "classique" de chose, il subira un délai de carence.

Le texte précise à cet égard que : "3° L'aide est versée sous réserve d'un montant minimal d'impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n'est accordée qu'à l'issue d'un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ;"

Le bailleur bénéficiera donc d'une marge de manoeuvre très étroite pour bénéficier de la GUL...
Celle-ci s'appliquera au 1er janvier 2016.

Il importe néanmoins de préciser que la GUL ne sera pas obligatoire, et que le bailleur pourra continuer de lui préférer des garanties classiques, type caution, ou faire compléter le dispositif de la GUL par une assurance complémentaire, exactement comme en matière de santé, ce que nous ne saurions trop recommander.