BAIL D'HABITATION : le Bailleur peut-il mettre fin au contrat de bail en délivrant un congé ?

Les congés sont régis par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

A l'instar des autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989, cet article 15 a été remanié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Le formalisme à respecter est commun à tous les types de congés :

 -      lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’Huissier ou lettre remise en main propre contre récépissé. Attention, si le bailleur fait le choix de délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception, le congé ne sera valable que si le locataire va chercher son recommandé. On ne saurait donc trop recommander la signification par Huissier.

-      Le préavis est de six mois minimum, uniquement pour le terme du bail (il est interdit de donner congé à mi-chemin du bail, par exemple).

1-  Reprise pour habiter :

-      Uniquement au profit du bailleur, de son conjoint, de son partenaire aux termes d’un PACS, de son concubin depuis au moins un an, de ses ascendants, de ses descendants, ou ceux de son conjoint.

-      Le motif de la reprise doit impérativement être mentionné :  reprise pour habiter à titre de résidence principale.

 La reprise du logement à titre de résidence secondaire ne saurait fonder un congé.

-      De même,  les coordonnées du bénéficiaire de la reprise doivent impérativement être précisées,

 -      Ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise du bailleur.

La loi ALUR a modifié l'étendue du contrôle du juge, qui contrôlera a posteriori que la reprise a bien eu lieu dans les conditions mentionnées au congé. Si le congé a été délivré frauduleusement, le locataire se verra alloué des dommages intérêts.

2-  Congé pour vendre

-      Le congé doit mentionner l’intention du bailleur de vendre des locaux libres de toute occupation.

-      Dans un second temps, il doit préciser que le locataire bénéficie d’un droit de préemption.

-      En conséquence, il doit mentionner le prix et les conditions de la vente, et rappeler la consistance du bien mis en vente.

-      Enfin, le congé pour vendre doit impérativement reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :

"II. ― Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit."

Le congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le locataire qui accepte l’offre dispose d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour régulariser la vente s’il paye comptant, et quatre mois s’il a recours à un prêt bancaire.

3-  Congé pour motif légitime et sérieux

Si le locataire viole les obligations mises à sa charge par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut lui faire délivrer congé pour le terme du contrat de bail : défaut de paiement du loyer, défaut d’usage paisible des lieux loués, non-respect de la destination des lieux, défaut d’assurance, sous-location, etc…

De même, un congé pourra être délivré sur ce fondement en cas de démolition, rénovation ou expropriation.

4-  Cas du locataire âgé et démuni

Le locataire ne peut se prévaloir des dispositions des dispositions de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 que s’il remplit cumulativement les deux conditions d’âge ET de ressources suivantes :

-      Etre âgé de plus de 65 ans

-      Avoir des ressources annuelles inférieures au plafond de ressources utilisé pour l’attribution des logements sociaux.

Il ne pourra s’en prévaloir, même s’il remplit ces deux conditions cumulatives, si le bailleur remplit, lui-même, une seule de ces deux conditions, et donc si le bailleur, ou l’un d’entre eux dans le cas d’une indivision :

-      a plus de 65 ans,

-      ou des ressources annuelles inférieures au plafond de ressources utilisé pour l’attribution des logements sociaux.