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BAIL D'HABITATION : La loi Duflot sur les investissement locatifs

Le 27 août 2013

L'art. 199 novovicies du Code Général des Impôts, modifié par l'article 42 de l'ordonnance n°2013-676 du 25 juillet 2013, permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt fixée à 18 % et calculée sur le prix d'acquisition ou de revient du logement acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, et donné à bail selon certaines conditions tenant  à l'investissement immobilier (plafonds m²), au montant des loyers, aux ressources du locataire et aux modalités du bail.

Le dispositif DUFLOT remplace la réduction d'impôt dite Scellier qui peut encore s'appliquer aux logements acquis jusqu'au 31 mars 2013, à condition d'avoir pris l'engagement d'investir avant fin 2012. 

La réduction d'impôt dite DUFLOT concerne les logements suivants :

  • logement acquis neuf,
  • logement en l'état futur d'achèvement,
  • logement que vous faites construire,
  • logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf,
  • logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation,
  • local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Les logements doivent être achevés dans les délais suivants, selon le type d'acquisition :

Type d'acquisition

Délai d'achèvement du logement

Logement en l'état de futur achèvement

 30 mois à partir de l'ouverture du chantier

Logement à construire

30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire

Logement faisant l'objet de travaux

31 décembre de la 2ème année après l'acquisition du logement ou du local

 

 

La réduction d'impôt s'applique aux logements situés en France :

- dans des zones caractérisées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements locatifs,

- et entraînant des difficultés d'accès au logement dans la commune concernée.

Ces zones ont été désignées comme zones A, A bis et B1 (liste des communes par zones).

La zone B2 n'étant plus automatiquement éligible depuis le 1er juillet 2013, les communes situées en zone B2 devront désormais recevoir un agrément par le préfet de région, après avis du comité régional de l'habitat, pour pouvoir bénéficier du dispositif DUFLOT.  

L'agrément rend éligibles au dispositif DUFLOT les logements situés dans la commune dont l'acte authentique d'acquisition (ou la date de dépôt du permis de construire) est signé postérieurement à l'entrée en vigueur de l'arrêté qui délivre l'agrément.  

Les logements situés en zone C sont exclus du dispositif. 

 

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

Type de logement

Niveau de performance énergétique exigé

Neuf ou à construire

Réglementation thermique RT 2012 (permis de construire déposé après le 1er janvier 2013) ou label BBC 2005

Nécessitant des travaux

Label HPE rénovation 2009

ou Label BBC rénovation 2009



Le locataire doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

- ne pas être membre du foyer fiscal du bailleur,

- ne pas être ni son ascendant, ni son descendant,

- ses ressources annuelles ne doivent pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus en 2013 :

Composition du foyer du locataire

Logement situé en zone A bis

Logement situé dans le reste de la zone A

Logement situé en zone B1

Logement situé en zone B2

Personne seule

36 502 €

36 502 €

29 751 €

26 776 €

Couple

54 554 €

54 554 €

39 731 €

35 757 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

71 515 €

65 579 €

47 780 €

43 002 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

85 384 €

78 550 €

57 681 €

51 913 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

101 589 €

92 989 €

67 854 €

61 069 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

114 315 €

104 642 €

76 472 €

68 824 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème

+ 12 736 €

+ 11 659 €

+ 8 531 €

+ 7 677 €

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année n-2.


Le logement doit être loué à usage d'habitation principale, au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de 9 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, par m², charges non comprises, les plafonds suivants pour les baux conclus en 2013 :

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

16,52 €

12,27 €

9,88 €

8,51 €

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement.

À noter : Ces plafonds de loyers peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

 

La réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'investissement.

Elle s'applique à 2 acquisitions maximum par an.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

- plafond de 300 000 € par personne et par an,

- plafond de 5 500 € par m² de surface habitable,

- plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux (plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €)

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années.



Afin de limiter les risques d'impayés inhérents à tout contrat de bail, je ne saurai trop recommander la souscription d'un contrat d'assurance Garantie des loyers impayés.