BAIL COMMERCIAL : précisions sur les mesures prises pour le 2ème confinement

Dans la foulée des annonces du premier ministre du 13 novembre sur les mesures de confinement, le ministre de l’Économie, des Finances et de la relance a annoncé un renforcement du dispositif d’aide aux loyers commerciaux et professionnels qui sera inclus dans la loi de finances pour 2021 et présenté dans sa livraison du 9 novembre dernier par votre Avocat.

Le renforcement porte sur deux points :

1. Des mesures nouvelles, spécifiques pour les loyers du mois de novembre

- Pour les entreprises déjà éligibles à la première version de l’aide (jusqu’à 250 salariés, fermées administrativement ou appartenant au secteur de l’hôtellerie, cafés, restauration), les bailleurs qui renonceront au loyer du mois de novembre bénéficieront d’un crédit d’impôt de 50% de son montant.

- Pour les entreprises de 250 à 5.000 salariés, l’exonération du loyer de novembre par le bailleur ouvrira à ce dernier un droit à crédit d’impôt des deux tiers de ce montant.

2. Maintien des mesures précédentes 

Les entreprises de moins de 250 salariés, fermées administrativement ou appartenant au secteur de l’hôtellerie, cafés, restauration continueront de bénéficier des mesures précédemment annoncées : le bailleur qui, sur les trois mois d’octobre, novembre et décembre 2020 accepte de renoncer à au moins un mois de loyer pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 30% du montant des loyers abandonnés.

3. Application

- La renonciation à tout ou partie du loyer dans le cadre de ces dispositions est un acte unilatéral du bailleur, mais il est préférable de l’entériner par un accord entre celui-ci et son locataire. Il peut s’agir d’un échange de lettres, signé et approuvé par les deux parties, ou d’un avenant plus formel au bail.

- Pour les bailleurs consentant des exonérations de loyers sur les trois mois, il conviendra de veiller strictement à l’articulation entre les mesures valables pour l’ensemble de la période (crédit d’impôt de 30%) et les mesures spécifiques au mois de novembre (crédit d’impôt de 50%).

- Les dispositions annoncées par M. Bruno LE MAIRE ne changent pas le caractère incitatif des mesures, et la nécessité qu’ont bailleur et locataire de s’entendre, dans le respect du droit des contrat rappelé par notre précédent article.

4. Que dit le Juge ?

De son côté, le Juge commercial s’appuie sur la notion de bonne foi dans l’exécution du bail.

Deux décisions du président du tribunal de commerce de Paris en date du 26 octobre (TJ Paris 26-10-2020 n° 20/53713 et n° 22/55901) sont venues confirmer la décision précédente du 10 juillet 2020 (TJ Paris 26.07.2020, n° 20/04516).

Le juge des référés a estimé que la force majeure ne constitue pas une base permettant au locataire de s’exonérer de son obligation de paiement du loyer.

Toutefois, le juge rappelle l’exigence d’exécution de bonne foi des conventions et vérifie si les circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution du bail.

5. Le juge et le ministre convergent donc pour aider bailleurs et locataires à s’entendre, l’un par le droit, l’autre par la fiscalité et à trouver le meilleur accord pour la pérennité de leurs relations.

Le Cabinet ASCB AVOCAT est à votre disposition pour vous orienter au mieux durant cette période complexe.