BAIL COMMERCIAL : Modification des facteurs de commercialité permettant de déplafonner le loyer du bail commercial renouvelé : illustration

Dans un arrêt en date du 2 septembre 2014 (RG : 12/00469), la 12^ème Chambre de la Cour d'appel de VERSAILLES a rappelé quels sont les critères de la modification des facteurs de commercialité permettant de demander le déplafonnement du loyer d’un bail commercial renouvelé.

Le premier juge avait écarté la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative après avoir relevé l'absence de monovalence des locaux, mais en retenant une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur considéré , pour le commerce exercé pendant le cours du bail expiré.

La Cour a le jugement entrepris et a notamment retenu que :

-      la construction de nouveaux appartements,

-      la hausse de la population,

-      le développement des transports en commun dans le quartier du local loué

constituent une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé :

« Considérant qu'il résulte des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, qu'à moins d'une modification notable notamment des facteurs locaux de commercialité, le prix du bail renouvelé est plafonné ;

Qu’il est constant qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ;

Qu'aux termes de l'article R. 145-6 du code de commerce, "les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire".

Considérant, qu'au cas présent, il ressort des pièces produites et notamment du rapport d'expertise de M Fruchter qu'entre le 1er janvier 1999 et le 1er janvier 2008, plus de 600 nouveaux appartements ont été construits à Suresnes dans un rayon de 1000 m autour du garage dont 230 dans un rayon de 500 m ; que durant cette période , la population à Suresnes a augmenté de 12,67 % passant de 39706 habitants à 44748 habitants ; que l'expert conclut à une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur considéré , pour le commerce exercé pendant le cours du bail échu ;

Que les bailleurs soutiennent sans être démentis que la desserte du garage a été améliorée pendant le cours du bail par de nouvelles lignes de transport en commun, notamment la ligne de tramway , amélioration susceptible d'avoir un impact direct sur la fréquentation du garage ;

Considérant que ces éléments caractérisent une modification notable des facteurs de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité de la société Central garage dont le résultat net est passé de 74279 Euros au 31 décembre 2005 à 121138 euros au 31 décembre 2006 et le chiffre d’affaires, d'après le tableau établi par l'expert, est passé de 1551306 euros au 31décembre 2004 à

1 654 438 euros au 31 décembre 2008;

Que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu qu'il y avait lieu à déplafonnement; »