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BAIL COMMERCIAL : les mesures gouvernementales pour le 2ème confinement

Le 09 novembre 2020

Le 28 octobre 2020, le Président de la République a décidé de prendre des mesures pour réduire à leur plus strict minimum les contacts et déplacements sur l’ensemble du territoire en établissant un confinement du 30 octobre au 1er décembre minimum.

Pour accompagner les entreprises particulièrement touchées par l’effet de ces mesures, le projet de Loi de Finances pour 2021 établit un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à annuler une partie de leurs Loyers.

Pour quelles entreprises ?

Toutes les entreprises ne sont pas concernées

Pour bénéficier du dispositif, l’entreprise doit :

  • compter moins de 250 salariés,
  • avoir été fermée administrativement,
  • ou appartenir au secteur hôtellerie, cafés, restauration (HCR).

Comment ça marche ?

  • Une période limitée : en l’état actuel, le crédit d’impôt est mis en place pour les loyers dus par l’entreprise sur les trois mois d’octobre, novembre et décembre 2020.
  • Un montant de réduction en pourcentage du loyer : si le bailleur accepte, sur ces trois mois, de renoncer à au moins un mois de loyer, il pourra bénéficier d’un crédit d’impôt de 30% du montant des loyers abandonnés.
  • La nécessité d’un accord clair et précis entre bailleur et locataire : le bailleur pourra déclarer à l’administration fiscale l’exonération de loyer, consentie à son locataire dans le cadre de leurs rapports contractuels

L'aide sera cumulable avec le fonds de solidarité et les autres mesures d’assistance aux entreprises.

Quel impact sur les trésoreries des entreprises bénéficiaires ?

  • Pour le locataire d’un local commercial éligible, l’exonération consentie par le bailleur viendra directement alléger les charges de loyer du mois considéré.
  • Pour le bailleur, et en l’état actuel du projet annoncé par le ministère de l’Économie, des Finance et de la relance, l’effet serait reporté à la période de paiement de l’impôt dû au titre de l’exercice 2020.

Par exemple, pour un loyer de 1.000 € par mois, si le bailleur consent une exonération d’un mois, la réduction d’impôt à laquelle il pourra prétendre sera de 30%, soit 300 €.

Dans cet exemple, si le bailleur consent une exonération de 3 mois, le crédit d’impôt se montrerait à 900 €.

Et pour les autres entreprises ?

Pour les entreprises qui ne remplissent pas les conditions, le droit commun s’applique.

Les loyers et leur paiement relèvent des accords contractuels entre bailleurs et locataires. Il est important de se référer au contrat de bail.

En l’absence de clause de force majeure applicable, le règlement des difficultés du locataire liées à la crise de la Covid-19 relève des accords entre les parties, fondées sur la "bonne foi" qui s’impose à elles.

En effet, face à des circonstances exceptionnelles, bailleurs et locataires peuvent s’entendre sur la façon la plus équitable de faire face aux conséquences de la situation d’urgence sanitaire sur chacune d’entre elles

 

Aux termes de l’article 1104 du code civil: "Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi."

La 18° Chambre civile du Tribunal Judiciaire de PARIS, par un jugement du 10 juillet 2020 (RG n.20/04516), a rappelé que : « les contrats devant être exécutés de bonne foi selon l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ».

 

L’épidémie de COVID-19, par les répercussions qu’elle a sur l’activité économique des bailleurs et des locataires, peut correspondre à la définition des « circonstances exceptionnelles »,  et donc permettre de négocier un aménagement des loyers dus pendant cette période.

 

Votre avocat ne manque pas de suivre les évolutions de la législation et se tient à la disposition des bailleurs et des locataires.