BAIL COMMERCIAL : comment renouveler le bail au terme du contrat ? Le renouvellement décrypté

À l’arrivée de l’échéance contractuelle, le bail commercial ne se renouvellera pas automatiquement, et il faudra que l’une des parties prenne l’initiative de délivrer un acte, congé pour le bailleur ou demande de renouvellement pour le locataire, pour que le bail prenne fin, et que soit mis en œuvre le renouvellement.

En l’absence de manifestation du bailleur ou du locataire, le bail se poursuit par tacite prolongation à durée indéterminée. Il sera donc possible d’y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis de six mois, et pour le dernier jour du trimestre civil qui suit l’expiration de ce délai.

Le renouvellement du bail est constitué de deux éléments relativement autonomes :

• •             d’une part l’accord sur le principe du renouvellement du contrat
• •             d’autre part l’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Le renouvellement peut se faire de trois manières :

Les parties peuvent convenir d’un renouvellement amiable.

Le bailleur peut donner congé avec offre de renouvellement (article L.145-9 du Code de commerce).

Le locataire peut demander le renouvellement au bailleur (article L.145-10 du Code de commerce).

1-  Les parties peuvent convenir d’un renouvellement amiable :

Le renouvellement du bail peut intervenir à l’amiable, par un accord entre les parties, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, et sans qu’il soit nécessaire qu’il y ait eu un accord sur le montant du loyer (Civ.3, 10.10.2001, n°00-10807).

La fixation du loyer et le renouvellement du bail ne sont pas liés.

En conséquence, l’accord amiable sur le renouvellement pourra être établi même en dehors de tout accord sur le montant du nouveau loyer qui pourra, le cas échéant, être débattu devant le juge des loyers commerciaux.

Dans le cadre d’un accord amiable, les parties peuvent convenir de modifier d’autres conditions du bail, comme, par exemple, l’indexation annuelle au lieu de la révision triennale.

Attention : si les parties ne sont pas d’accord sur ces modifications annexes, le bail renouvelé sera identique en tous points au bail échu.

2-  Le bailleur peut donner congé au locataire (article L.145-9 du Code de commerce)

Le bailleur peut également donner congé au locataire des murs, propriétaire du fonds de commerce.

Si l’acte d’Huissier n’est plus aujourd’hui obligatoire, il reste néanmoins conseillé. En effet, la lettre recommandée n’apporte pas les mêmes garanties que l’acte d’Huissier.

Ce congé doit être délivré six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

• •             Le bailleur peut proposer le renouvellement.

Si le bailleur souhaite obtenir un nouveau loyer au renouvellement du bail, il devra en faire la demande dans le congé.

Le bail après renouvellement prendra effet, en principe, le jour qui suit l’expiration du délai de préavis.

• •             Le bailleur peut aussi donner congé avec refus de renouvellement.

Il est alors en principe tenu de faire une offre d’indemnité d’éviction.

Le locataire peut demander le renouvellement (article L.145-10 du Code de commerce)

Le locataire, propriétaire du fonds de commerce, peut également adresser une demande de renouvellement au bailleur.

Le locataire n’a le droit de demander le renouvellement que pour provoquer le choix du bailleur. C’est donc seulement en cas de silence de celui-ci que la demande aura des conséquences sur le bail.

En conséquence, la demande ne peut être formulée qu’à défaut de congé délivré dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.

La demande de renouvellement doit impérativement être faite par exploit d’Huissier.

Le bailleur qui n’a pas répondu à la demande de renouvellement dans les trois mois est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

L’article L.145-11 du Code de commerce prévoit expressément que le bailleur qui est d’accord avec le renouvellement, mais souhaite obtenir une augmentation de loyer aura en faire la demande, et ce impérativement par exploit d’Huissier

Le bailleur a la possibilité de demander un nouveau loyer à n’importe quel moment dès la demande de renouvellement, même après l’expiration du délai de trois mois accordé au locataire après l’expiration du premier bail pour faire la demande de renouvellement.

Cette demande de nouveau loyer est soumise au délai de prescription de deux ans de l’article L.145-60 du Code de commerce.

Dans ce cas, le nouveau prix, ne vaudra que du jour la demande en sera faite.

En tout état de cause, il importe de noter que le renouvellement est « provisoire » tant que l’accord sur le nouveau loyer n’est pas acquis.

La confirmation du renouvellement reste soumise à la fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Compte tenu de la complexité de la matière, il est vivement recommandé de faire appel à un spécialiste pour mettre en place renouvellement.

Le Cabinet ASCB reste à votre disposition pour ce faire.