BAIL - CONTRAT DE LOCATION MEUBLEE : panorama des dispositions relatives au contrat de bail meublé

Les règles applicables au à la location de logements meublés constituant la résidence principale du locataire ont été codifiées aux articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

Attention : ces règles ne sont pas applicables à la location meublée n’ayant pas le caractère d’une résidence principale ou encore de la location meublée pour étudiant.

Qu'est-ce qu'un "bail meublé" ?

L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent, c'est-à-dire ne présentant pas de risque pour la santé du locataire, équipé de meubles en nombre mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courante. Ainsi, par exemple, peuvent figurer au nombre de ces meubles essentiels un lit, une table, des chaises ou encore une cuisine équipée.

La liste des meubles garnissant le logement doit être annexée au contrat de bail.

Quelle est sa durée ?

La durée du bail d'une location meublée est de 1 an en vertu de l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 (9 mois si la location est consentie à un étudiant)

Lorsque la durée du contrat est d'1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme pour une durée d'un an si les parties ne donnent pas congé.

Quel est le montant du dépôt de garantie ? (Article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989)

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer, hors charges. 

Si le loyer est payé d'avance par trimestre, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé par le bailleur au locataire. 

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d'1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et dans un délai de 2 mois en cas de différences entre les deux états des lieux.  Le délai court à compter du jour de la remise des clés par le locataire.

Quand donner congé ? (Article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989)

Si le congé émane du locataire : le locataire peut donner congé à tout moment, sans attendre le terme du contrat, mais doit respecter un préavis d'un mois.

Si le congé émane du bailleur : le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du contrat de bail. Il doit respecter un préavis de 3 mois minimum. Il doit motiver le congé, soit par son intention de reprendre le logement pour son usage personnel ou pour l'usage d'un membre de sa famille, soit par son intention de vendre le bien, soit par une faute du locataire (défaut de paiement des loyers, tapage déploré par les voisins, etc...)

Attention : le bailleur ne peut pas donner congé au locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution d'un logement HLM.

Comment donner congé ?

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, étant précisé que le délai de préavis commencera à courir à compter de la réception de la lettre (et non de son envoi), ou par exploit d'Huissier.

En cas de litige entre bailleur et locataire, le recours à un Avocat spécialiste en Droit immobilier permettra de déterminer quels sont les droits et obligations de chacun, et de déterminer une stratégie pour tenter de sortir de cette impasse.

En cas d'échec de la tentative de règlement amiable, le Tribunal d'instance sera compétent pour trancher le litige.

Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON, Avocat spécialiste en Droit immobilier et de la construction, reste à votre disposition.