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ACHAT IMMOBILIER : Le dol ne peut concerner que des vices qui étaient cachés lors de la vente

Le 15 janvier 2018
Le dol du vendeur ne peut être retenu en présence de vices apparents. Seuls les vices cachés peuvent être retenus si leur dissimulation a déterminé l'acquéreur à acheter le bien. En présence de vices apparents, la nullité de la vente ne pourra donc pas ê

Le Cabinet a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES qui avait annulé la vente conclue entre son client, vendeur, et les acquéreurs, au motif du dol prétendu du vendeur.

La Cour d'appel de VERSAILLES a intégralement réformé le jugement, et confirmé la validité de la vente :

Quelques mois après avoir acquis une maison à usage d’habitation, les acquéreurs ont assigné le vendeur et l’agent immobilier en nullité de la vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre principal, et sur le fondement du dol prétendument commis par le vendeur à titre subsidiaire.

En première instance, les juges ont relevé que les vices étaient apparents, et ont débouté les demandeurs de leurs prétentions fondées sur la garantie des vices cachés.

En revanche, ils ont cru pouvoir prononcer la nullité de la vente sur le fondement du dol.

Ce jugement est d’autant plus surprenant que l’Expert judiciaire, qui avait été mandaté, avait relevé que les vices qui affectaient la maison étaient apparents lorsque les acquéreurs ont visité le bien et ce, même pour un profane[1].

Il était, entre autres, reproché au vendeur d’avoir comblé des manques de bois avec de la mousse de polyuréthane et d’y avoir appliqué de la peinture. Or l’Expert souligne que ces menus travaux n’ont pas permis de dissimuler le mauvais état général des menuiseries.

Dissimuler des vices dans le but de tromper l’acquéreur et de le déterminer à conclure une vente constitue un dol qui induit un vice du consentement de l’acquéreur.

Dans un arrêt en date du 11 janvier 2018, la Cour d'appel de VERSAILLES a infirmé le jugement, et rappelé que les vices apparents ne peuvent être constitutifs d'un dol.

 

TEXTES APPLICABLES AU DOL

 

-          Si la vente a été conclue avant le 1er octobre 2016

Dans cette affaire, le contrat de vente avait été conclu antérieurement à la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

Conformément à l’article 9 de l’Ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, les contrats conclus antérieurement à son entrée en vigueur le 1er octobre 2016 restent soumis aux anciennes dispositions du Code civil.

L’article 1109 ancien du Code civil rappelle que le consentement des parties à un contrat doit être libre et éclairé c’est-à-dire qu’il ne doit pas être donné par erreur, extorqué par violence ou, comme en l’espèce, par dol.

Le dol est défini à l’article 1116 ancien de Code civil comme des « manœuvres pratiquées par l’une des parties » avec la volonté de tromper l’autre afin d’obtenir son consentement.

 

-          Si la vente a été conclue après le 1er octobre 2016

Le nouvel article 1137 du Code civil définit précisément le dol comme « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ». Constitue également un dol le fait de dissimuler intentionnellement une information déterminante (la réticence dolosive). C’est précisément ce qui est reproché en l’espèce au vendeur.

Désormais, la partie qui intente une action en nullité sur le fondement du dol n’a plus à démontrer que son auteur était tenu d’une obligation d’information mais qu’il détenait une information qu’il savait déterminante du consentement de l’acquéreur.

 

SOLUTION DEGAGEE PAR LA COUR D’APPEL

Dans un arrêt en date du 11 janvier 2018 (RG : 16/02959), la Cour d'appel de VERSAILLES a rappelé que :

« L’action fondée sur le dol ne peut prospérer que si les acquéreurs établissent que les désordres allégués ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien, soit parce qu’ils avaient été cachés à l’aide de manœuvres frauduleuses soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières. »

La Cour, faisant droit à l'argumentation soulevée par le Cabinet, a ainsi relevé que les vendeurs ont fait part de la nécessité d’entreprendre des travaux rapidement aux acquéreurs avant la conclusion de la vente.

En outre, l’expertise démontre que les vices étaient parfaitement apparemment puisque leur découverte ne nécessitait aucune compétence particulière. 

La Cour d’appel a estimé que le fait d’avoir posé de la mousse et d’avoir appliqué de la peinture ne constituent en rien des manœuvres dolosives dès lors que les désordres affectant le bien étaient visibles de tous.

Il résulte de ce qui précède que les vices étaient apparents, de telle sorte que le dol ne peut avoir déterminé le consentement des acquéreurs.

 

CONSEIL SI VOUS VOULEZ VENDRE VOTRE MAISON :

Sachez que l’article 1104 nouveau du Code civil impose aux parties de négocier, former et exécuter le contrat de bonne foi.

La bonne foi implique, pour le vendeur, l’obligation de ne pas dissimuler des informations essentielles pouvant déterminer le consentement de l’acquéreur.

Par exemple, dans un arrêt du 18 juin 1999, la Cour d’appel de Paris précise que « le vendeur est tenu d’une obligation de loyauté envers le client qui ne doit pas être trompé par l’imprécision et la confusion des messages publicitaires ».

En d’autres termes, l’annonce de la vente de votre bien immobilier doit le décrire le plus fidèlement possible. Il pourra vous être reproché d’avoir omis de préciser des caractéristiques essentielles du bien.

En outre, en tant que vendeur vous êtes également tenu d’une obligation d’information prévue par l’article 1112-1 nouveau du Code civil. La doctrine s’accorde à dire que « l’informations doit porter sur ce qui ne se voit pas » (F. COLLART DUTILLEUL et P. DELEBECQUE, op. cit., no 216).

La constructibilité du terrain fait, par exemple, partie des informations que le vendeur doit nécessairement donner à l’acquéreur.

En revanche, dans le cas de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles ici commenté, la toiture de la maison construite en 1974 était composée d’une charpente en bois et d’une couverture en shingle en très mauvais état. L’expert a souligné que la vétusté de la toiture était visible « même pour un profane ».

Le vendeur n’était donc pas tenu de donner cette information aux acquéreurs et ne peut se voir reprocher une réticence dolosive.

 

CONSEILS SI VOUS SOUHAITEZ ACHETER UNE MAISON :

Il vous est fortement conseillé de visiter plusieurs fois la maison, accompagné d’un spécialiste du bâtiment ou d’un architecte qui pourra estimer le coût des travaux à réaliser et déceler d’éventuels vices cachés. Du surcroît, Il est recommandé de consulter les diagnostics[1] avec l’aide de professionnels.

Sachez qu’il est tout à fait possible de signer la promesse de vente par-devant un Notaire.

Vos intérêts étant différents de ceux du vendeur, il est recommandé à chacune des parties de recourir aux services de son propre Notaire..