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VENTE IMMOBILIERE : Qu'est-ce q'une demande de prêt "conforme" à la promesse de vente ?

Le 01 février 2019

Le Cabinet ASCB AVOCAT est souvent sollicité par des acquéreurs à la suite d'un refus de prêt dans le cadre d'un achat immobilier.

La promesse ou le compromis de vente comporte en effet une condition suspensive, stipulée en faveur de l'acquéreur, qui lui permet de se voir rembourser l'indemnité d'immobilisation lorsqu'il n'a pas pu obtenir de prêt.

De nombreux litiges surviennent lorsque la demande de prêt est estimée comme "non conforme aux stipulations contractuelles" par le vendeur, qui refuse alors de restituer l'indemnité d'immobilisation.

Qu'en est-il ? Le Cabinet ASCB AVOCAT fait le point.

Il appartient au bénéficiaire d'une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de prouver qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte.

La jurisprudence applique fermement et constamment ce principe (Cass. civ. 3, 04-05-2016, n° 11-11339).

Dans un arrêt en date du 3 mai 2018 (Cass. civ. 3, 03-05-2018, n° 17-15.603), la Cour de cassation a apporté quelques précisions sur le contenu de cette preuve :

L'acquéreur doit prouver qu'il a déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, c'est-à-dire une demande de prêt portant bien à la fois sur le montant, le taux, et la durée du financement mentionné dans la promesse de vente.

Il doit également produire des refus de prêt, mais peut très bien, si la lettre de refus n'est pas assez précise, compléter ultérieurement la preuve de ce que le refus de prêt portait bien sur un prêt répondant aux trois caractéristiques de montant, de taux et de délais, produire des attestations complémentaires de la ou les Banques qui ont refusé le prêt.

La Cour de cassation précise dans cet arrêt que la faute de l'acquéreur ne peut pas être retenue s'il n'a pas pu obtenir des offres de prêt conformes, s'il rapporte bien la preuve que sa demande était, elle, conforme. 

Par conséquent, il est fondamental :

1) de demander au rédacteur de la promesse de vente de rédiger une condition suspensive "large", précisant "maximum" à côté du montant, du taux et de la durée, ce qui permettra d'élargir les possibilités de demande de prêt sans les figer sur un montant précis, un taux précis, une durée exacte ; 

2) de faire ces demandes de prêt par écrit, et d'en conserver la trace;

3) en cas de refus, de demander expressément à la Banque d'établir une attestation reprenant le montant demandé, le taux demandé, la durée demandée.

Si, malgré ces précautions, le vendeur refuse de restituer l'indemnité d'immobilisation à l'acquéreur, ou exige le paiement de la clause pénale, l'acquéreur pourra, muni de ses éléments de preuve, saisir le Tribunal d'une demande de restitution des sommes séquestrées entre les mains du Notaire.

Il pourra également envisager d'engager la responsabilité de la Banque si celle-ci a commis une faute en établissant une lettre de refus de prêt non conforme aux stipulations contractuelles. 

Le Cabinet ASCB AVOCAT pourra vous accompagner dans vos démarches.