VENTE IMMOBILIERE - DOL : L'obligation pour le vendeur d'informer l'acheteur des risques dont il a connaissance

L'acte authentique de vente comporte généralement une clause limitant, voire excluant la garantie due par le vendeur au titre des vices cachés qui affectent l'immeuble vendu.

Il est de jurisprudence constante que cette clause n'est applicable que si le vendeur est de bonne foi.

La connaissance du vice cahé avant la vente suffit à caractériser la mauvaise foi du vendeur, et ce même si la non révélation du vice n'a pas été faite dans l'intention de tromper l'acquéreur.

Tel est précisément ce qu'a rappelé la 3ème chambre de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 10 septembre 2013 (n°12-22844).

Dans cette affaire, le vendeur avait omis d'informer l'acquéreur du danger de chutes de pierres établi par un rapport d'expertise rendu 17 ans auparavant à la demande du vendeur.

La Cour de cassation a censuré la Cour d'appel qui estimait que le vendeur ne pouvait qu'avoir oublié cet ancien rapport au motif :

"Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le vendeur avait eu connaissance du rapport mentionnant qu'à deux endroits la falaise était dangereusement instable et que des travaux devaient être effectués pour prémunir l'immeuble de la chute de blocs, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;" [article 1643 du Code civil]

La Cour de cassation a en outre jugé que le vendeur ne pouvait se dédouaner en excipant du fait que le fait que le bien est situé au pied d'une falaise, et en prétendant que cet emplacement aurait dû interpeller l'acquéreur sur la dangerosité potentielle de celle-ci :

"Attendu que pour débouter la société Adolfo, M. X..., les époux Y... et la société La Mutuelle de l'Est de toutes leurs demandes de condamnation dirigées contre M. B... et la SCI Le Domaine de la cascade, l'arrêt retient que les acquéreurs ne pouvaient qu'être interpellés par la dangerosité potentielle d'une telle falaise visiblement non sécurisée surplombant l'établissement et que pourtant il n'est même pas affirmé qu'ils ont projeté d'en faire le moindre examen et encore moins qu'ils aient interrogé la venderesse sur l'historique de son instabilité ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information donnée par le vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;" [article 1642 du Code civil]

Cet arrêt devra inciter le vendeur à se montrer vigilant et à faire preuve de la plus totale transparence à l'égard des acquéreurs.