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URBANISME : précisions du Conseil d'Etat sur le changement de destination

Le 15 avril 2019

Dans un arrêt rendu le 5 avril 2019 (requête n°410039), le Conseil d'Etat a apporté quelques précisions sur le changement de destination d'un immeuble.

La transformation d'un local à usage d'habitation en local à usage commercial, industriel ou administratif est en effet soumise à autorisation préalable de l'Administration dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans la petite couronne parisienne.

Encore faut-il savoir ce que l'administration considère comme un local à usage d'habitation, et comme un local à usage commercial, industriel ou administratif. Tel est précisément l'apport de l'arrêt du 5 avril 2019.

L'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose que :

"Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés."

Le Conseil d’État, censurant un arrêt de la CAA de VERSAILLES, a rappelé qu’il résulte de ces dispositions qu’en l’absence d’autorisation de changement d’affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date.

En revanche, le Conseil d’État souligne ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet d’attacher pareilles conséquences au constat, au 1er janvier 1970, de l’affectation d’un local à un autre usage que l’habitation.

Dès lors, la Commune, qui avait indiqué à l'acquéreur du local que celui-ci était à usage d'habitation, n'a commis aucune faute en délivrant cette information, puisqu'elle avait également précisé que ledit local avait été transformé sans autorisation en local commercial en 1982.


 

Il résulte de cet arrêt que l'absence d'autorisation du changement de destination laisse "survivre" la destination première du bien, et ce plus de 30 ans après les travaux de changement de destination.

Il est par conséquent essentiel de solliciter une autorisation d'urbanisme lors de la réalisation de travaux du type transformation de garage ou de partie d'habitation en bureaux.

Il est par conséquent essentiel de solliciter une autorisation d'urbanisme lors de la réalisation de travaux du type transformation de garage ou de partie d'habitation en bureaux.

Le classement administratif de l'immeuble, en zone NC par exemple, peut interdire ce changement, de telle sorte que toute régularisation a posteriori sera impossible.

La compatibilité des travaux nécessaires à la transformation du bien à usage d'habitation en bureaux destinés à accueillir du public, doit également être soigneusement validée en amont.

N'hésitez pas à consulter un Avocat spécialiste avant d'engager votre projet. Le Cabinet ASCB AVOCAT vous apportera son expertise pour valider celui-ci au regard des normes d'urbanisme applicables dans votre Commune.