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PRÊT IMMOBILIER : point de départ du délai de prescription de l'action de la banque

Le 10 septembre 2019
En cas d'impayé de certaines échéances du prêt immobilier, le prêteur a deux ans pour agir contre l'emprunteur. Ce délai de deux ans a un point de départ différent selon qu'il s'agit de recouvrer les échéances impayées, ou le capital restant dû.

La Cour de cassation affirme depuis plusieurs années que la prescription biennale prévue à l'article L.218-2 du code de la consommation (ancien article L.137-2) s'applique également aux crédits immobiliers (Civ.1, 28.11.2012, n°11-26508).

S'agissant d'un contrat à exécution successive, puisque le remboursement se fait chaque mois, la question était donc de savoir quel est le point de départ du délai de prescription de l'action de l'organisme financier si l'emprunteur cesse de rembourser le prêt.

Dans un arrêt du 26 septembre 2018 (Civ.1, 26.09.2018, n°17-21533), la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a confirmé que :

- l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéances successives,

- mais que l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, étant rappelé que celle-ci ne peut être automatique et que le prêteur doit respecter un certain formalisme (Civ.1, 15 juin 2016, n°15-16173).

Dans son arrêt du 26 septembre 2018, la Cour de cassation rappelle ainsi que la déchéance du terme doit être expresse.

Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 27 mars 2019 (Civ.1, 27.03.2019, n°18-11951), que la mise en demeure de la banque doit préciser le délai imparti pour faire obstacle à la déchéance du terme.

En conséquence, l'emprunteur en difficulté doit se montrer particulièrement vigilant lorsqu'il se retrouve assigné en paiement par l'organisme prêteur.

La consultation d'un professionnel spécialisé en droit immobilier s'impose.