BAIL D'HABITATION : Qui, du bailleur ou du locataire, a la charge des travaux de remise en état des embellissements de l'appartement lors du départ du locataire ?

Le bailleur peut-il mettre à la charge du locataire les travaux de réfection des embellissements d'un bien occupé depuis plusieurs années ?


La réponse dépend de la durée d'occupation du logement, et de la nature des dégradations.

Il est ainsi constant que lorsque la durée d’occupation a été longue, il ne peut être demandé au locataire de remettre en état et encore moins à neuf les papiers peints, peintures et revêtements de sol qui font l’objet d’une usure normale (CA PARIS, 16ème ch. B, 16.01.2003, Loyers et copr. 2003, comm. n°126).

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé, dans une affaire dans laquelle le locataire était resté 14 ans dans les lieux donnés à bail, que :

 « Mais attendu qu'après avoir relevé que si, aux termes des articles 1732 et 1754 du Code civil, rappelés dans le bail, le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, le jugement, qui énonce, sans dénaturer le bail, ni inverser la charge de la preuve, que cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après quatorze années d'occupation, est légalement justifié ; » (Civ.3, 17 octobre 1990,      n°88-20194).

 Un arrêt en date du 23 février 1994 confirme cette analyse pour une occupation d’une durée de 7 ans :

 « Attendu qu'ayant relevé que, selon le constat établi lors de l'entrée dans les lieux, les locaux étaient déjà en état d'usage et que l'occupation pendant sept ans justifiait à elle seule l'usure des peintures, papiers et moquettes, ce dont il résultait que les dégradations étaient dues à la vétusté, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié le montant de l'indemnité réparant les autres dégradations, a, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision de ce chef ; » (Civ.3, 23.02.1994, n°92-14722).


Le bailleur ne pourra donc pas retenir un "coefficient de vétusté" ou autre somme au titre des travaux de remise en état des papiers peints, peintures ou moquettes, lorsque ceux-ci n'ont été dégradés autrement que par la vétusté.


En revanche, des dégradations "anormales" des embellissements, de type trous dans les murs, pans de moquette arrachés, pourront faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie.