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BAIL D'HABITATION - FAMILLE : Le transfert du bail au conjoint survivant n'est pas automatique

Le 22 avril 2013
Dans un arrêt en date du 10 avril 2013 (Civ.3, 10.04.2013, n°12-13225), la Troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le transfert du bail au conjoint survivant n'est pas automatique.

Dans cette affaire, le bailleur poursuivait le paiement des loyers prétendument impayés après le décès du locataire auprès de la veuve de celui-ci, qui n'avait jamais vécu dans les lieux loués, en arguant que le bail lui aurait été automatiquement transféré au décès de son époux en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 2 que :

"Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier."


La Cour de cassation a estimé que ce transfert du bail n'était pas automatique, mais était subordonné à la demande expresse du conjoint survivant, en dépit de ce que la lettre du texte pouvait laisser penser.

Sans doute s'agit-il là d'une application des dispositions relatives à la novation, dont l'article 1273 du Code civil nous rappelle qu'elle ne se présume point.

En l'espèce, la veuve du locataire était séparée de son époux depuis plus de trente ans, n'était pas cotitulaire du contrat de bail, et avait donné pour instruction au Notaire de débarrasser le logement afin de le restituer au bailleur.

En l'absence de transfert du bail, celui-ci a été résilié de par le décès du locataire, de telle sorte que le bailleur ne pouvait réclamer le paiement de loyers postérieurement au décès.