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BAIL COMMERCIAL : exigibilité du loyer de la période de confinement

Le 28 juillet 2020

De nombreux commerçants pensent pouvoir se prévaloir des "ordonnances Covid" pour refuser de régler le loyer dû au titre de la période de fermeture administrative de leur commerce.

Il n'en est rien, ainsi que les premières décisions rendues le confirment.

Dans un jugement du 10 juillet 2020, la 18ème chambre du TJ de PARIS a ainsi rappelé que  l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’a pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux, mais uniquement interdit au bailleur de recourir à des voies d’exécution forcée en vue de leur recouvrement :

"Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er." (du 12 mars au 23 juin 2020).

Le Tribunal en a déduit que les loyers échus au cours de la période du 12 mars au 23 juin 2020 sont exigibles.

Si le Bailleur ne peut pas agir immédiatement pour réclamer son dû et se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 précise quand il récupérera son droit d'action :

"Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée."

Le report sera égal au temps écoulé entre d’une part, le 12 mars ou la date de naissance de l’obligation si elle est plus tardive, et d’autre part, la date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée.

Par exemple, pour les loyers échus au 1er avril 2020, les effets de la clause seront reportés d’une durée égale au temps écoulé entre le 12 et le 1er avril, soit 20 jours, ce report courant à compter de la fin de la période juridiquement protégée, donc à compter du 24 juin : la clause résolutoire prendra effet le 14 juillet (fin de la période juridiquement protégée + 20 jours).

Or, le Tribunal judiciaire de PARIS a souligné que les parties devaient exécuter de bonne foi leurs obligations respectives : le locataire qui n'a pas fait de proposition de règlement, ou ne s'est pas manifesté auprès de son bailleur durant la période de fermeture administrative de son établissement, risque de se voir qualifié de mauvaise foi, et ses demandes de délais de paiement risquent d'être rejetées.

Il est donc vivement recommandé aux parties de se rapprocher pour tenter de trouver un accord amiable sur les loyers exigibles durant la période de confinement.

Le Cabinet ASCB AVOCAT est à votre disposition pour vous conseiller.