BAIL D'HABITATION : La Loi ALUR et le contrat de bail - les clauses obligatoires, facultatives, et interdites

La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a modifié l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 en imposant aux parties de respecter un contrat-type, défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, entré en vigueur le 1er août 2015.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les clauses que le contrat de bail doit impérativement contenir, ainsi que les annexes obligatoires :

ELEMENTS OBLIGATOIRES

Sept clauses sont obligatoires :

1-    Identité et coordonnées du propriétaire et de son mandataire éventuel ;

2-    Identité et coordonnées du locataire ;

3-    Date de prise d’effet du bail et durée de la location

4-    Consistance et destination de la chose louée (description du logement et de ses annexes : cave, garage, jardin ou autres

5-    Surface habitable ;

6-    Désignation des éléments loués (liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication, énumération des parties communes)

7-    Informations financières relatives à la location :

• o    Loyer, modalités de paiement, conditions de sa révision
• o    Dépôt de garantie (un mois maximum)
• o    Loyer de référence et loyer de référence majoré dans les zones tendues définies par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2014-854 du 30 juillet 2014
• o    Dernier loyer acquitté par le précédent locataire
• o    Travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement de bail
• o    Eventuel renoncement du bailleur à la GUL (à compter du 1er janvier 2016)

Six documents doivent en outre impérativement être annexés au contrat de bail :

1-   Notice d’information relative aux droits et obligations respectifs des deux parties,

2-   Etat des lieux d’entrée (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR)

3-   Extraits du règlement de copropriété sur :

1. a.     la destination de l’immeuble et la jouissance des parties communes et privatives
2. b.    La quote-part des charges communes afférentes au lot loué dans chacune des catégories de charges

4-   Dossier de diagnostic technique (DDT) :

1. a.    Etat des risques naturels et technologiques
2. b.    Diagnostic de performance énergétique
3. c.    Constat de risque d’exposition au plomb
4. d.   Constat amiante
5. e.    Etat de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

5-   Information sur les modalités de réception des services de télévision

6-   Information sur les risques de pollution des sols.

CLAUSES FACULTATIVES

Les parties peuvent convenir de clauses facultatives sous réserve de respecter la loi.

Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale (3 ans en matière de baux d’habitation de logement nu).

De même, les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter en contrepartie d'une majoration de loyer. En ce cas, le bail ou un avenant au bail doit préciser la majoration de loyer consécutive en application de l’article 17-1 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR.

CLAUSES PROHIBEES

Certaines clauses, énumérées par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR, sont abusives et réputées non écrites :

• Visite des lieux loués, en vue de la vente ou de la location du logement, les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrable ;
• Obligation de souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
• Paiement du loyer par prélèvement automatique ;
• Paiement du loyer par prélèvement sur le salaire ;
• Responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble ;
• Remboursement des réparations locatives sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur,
• Résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
• Amendes et pénalités ;
• Interdiction de certaines activités, politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles ;
• …

Depuis le 27 mars 2014, les clauses suivantes sont également interdites, notamment celles qui :

• imposent au locataire de souscrire un contrat de location d’équipements ;
• prévoient des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble ;
• interdisent au locataire de demander une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

D’une manière générale, sont prohibées toutes les clauses contraires à un article d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 (article 1er à article 25-2 de la loi du 6 juillet 1989).


Le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, entré en vigueur le 1er août 2015, qui propose un bail type en son annexe 1, devrait néanmoins faciliter la vie des bailleurs, qui devront désormais purement et simplement s'y référer.