Bailleur : comment reprendre un local abandonné par les locataires (1)

Le décret n°2011-945 en date du 10 août 2011 vient préciser les conditions d'application de la loi
n°2010-1609 du 22 décembre 2010, qui avait introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article 14-1 permettant aux bailleurs de récupérer plus rapidement et plus facilement le local abandonné par un locataire indélicat :

Aux termes de ce nouvel article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire. »

Le décret en date du 10 août 2011 précise que le bailleur doit saisir le Juge d'instance par simple requête déposée au Greffe.

L'article 1er du dit décret précise in fine : « Par la même requête, peut également être demandée la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail. »

Le bailleur n'est donc plus obligé de passer par la laborieuse procédure d'acquisition de la clause résolutoire pour reprendre possession de son bien lorsque le locataire a de lui-même quitté les lieux, et pour obtenir une décision le condamnant à régler la dette de loyers.

L'article 4 précise que la requête doit porter les mentions prescrites par l'article 58 du Code de Procédure Civile, à savoir :
- L'état-civil complet des demandeurs,
- L'indication des noms, prénoms et dernière adresse connue des défendeurs (dénomination et adresse du siège social pour les personnes morales),
- L'objet de la demande.

Les pièces justificatives doivent également être annexées à la requête.

Ces pièces devront démontrer l'inoccupation des lieux, ainsi que le défaut d'exécution, par le locataire, de ses obligations contractuelles.

Le bailleur devra alors verser à l'appui de sa requête le procès-verbal de constat d'abandon des lieux dressé par l'Huissier un mois après la mise en demeure adressée au locataire d'avoir à occuper les lieux loués.

L'article 3 du décret dispose ainsi que :

« S'il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d'inoccupation des lieux et d'un défaut d'exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d'instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement. Lorsque l'inventaire contenu dans le procès-verbal de l'huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge déclare abandonnés les biens n'apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice. Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun. »

Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance pour former opposition contre cette décision.

L'article 6 du décret précise que l'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition, ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai d'un mois.

A l'issue de ce délai d'un mois, le bailleur peut reprendre possession de son bien.

L'article 8 dispose à cet égard que l'ordonnance produit alors tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée.

Il semble donc incontestable que l'Huissier doive établir un procès-verbal de reprise.

L'intérêt de ce décret est donc triple pour le bailleur :
- Il peut procéder à la reprise de son bien à l'expiration du délai d'opposition d'un mois, ce qui diminue considérablement la durée de la procédure ;
- Il peut procéder au déblaiement des objets dépourvus de valeur abandonnés par le locataire dans le logement, sans avoir besoin de saisir le Juge de l'exécution, ce qui lui permettra de relouer le logement dans les meilleurs délais ;
- Il peut demander, dans la même procédure, la condamnation de son débiteur à lui régler les loyers impayés.