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CONSTRUCTION - VENTE IMMOBILIERE - Achat d'un bien en vue de le réhabiliter : la Cour de cassation assimile réhabilitation et reconstruction

Le 15 avril 2013
Monsieur et Madame Z ont acquis une maison en mauvais état, sur laquelle ils ont réalisé des travaux, sans demander d'autorisation à la Mairie. Celle-ci a rendu un arrêté interruptif des travaux, et le Tribunal correctionnel a condamné les époux Z à démolir les ouvrages réalisés.

Les époux Z ont donc souhaité annuler la vente au motif que ni le vendeur, ni le Notaire, ne leur avaient indiqué que leur projet n'était pas réalisable.

Dans un arrêt en date du 5 décembre 2012 (n°11-18773), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation affirme que les acquéreurs ne sont pas fondés à solliciter l'annulation de la vente pour dol et erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, dans la mesure où ils ont déclaré lors de la vente ne destiner le bien ni à la démolition, ni à la reconstruction. 

Le fait que le bien soit en mauvais état et nécessite des travaux de réhabilitation impose à l'acquéreur de préciser expressément son intention de procéder à des travaux de réhabilitation lors de la vente.

La Cour de cassation a également indiqué que les acquéreurs ne pouvaient pas engager la responsabilité du Notaire, qui n'avait pas l'obligation de lever un certificat d'urbanisme.

Il appartenait aux acquéreurs de se renseigner plus avant par eux-mêmes pour savoir si leur projet de réhabilitation était réalisable au regard des règles d'urbanisme.

Lors de l'achat d'un bien en mauvais état, il importe donc :
- de préciser au vendeur et au Notaire les travaux envisagés,
- de se renseigner auprès de la Mairie pour savoir si ces travaux sont soumis à autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou perms de construire),
- de vérifier qu'ils sont susceptibles d'être autorisés au regard du POS ou du PLU.